Suglasnost za ugradnju dizala ili rampe radi omogućavanja pristupačnosti i kretanja u stambenoj zgradi suvlasniku smanjene pokretljivosti

Članak 87. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje mogućnost izvođenja radova na zajedničkim dijelovima zgrade u korist suvlasnika smanjene pokretljivosti. Radi se o noveliranom članku Zakona, koji je izmijenjen 2006. godine, kako bi se, u tom dijelu, omogućila provedba odredbi Pravilnika o osiguranju pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti. Pritom se, u smislu suvlasničkih odnosa, pojavljuju neka pitanja - je li, u skladu s tom odredbom, ali i građevinskim propisima, za ugradnju lifta ili rampe radi omogućavanja pristupačnosti u stambenoj zgradi s više od 10 stanova osobi smanjene pokretljivosti potrebna suglasnost ostalih suvlasnika i u kojem omjeru? Na čiji se teret imaju obaviti ti radovi – na teret suvlasnika-invalidne osobe ili na teret pričuve? Ako osobe s invaliditetom same snose troškove, je li potrebna suglasnost suvlasnika ili ne?

Temeljna odredba, o kojoj je ovdje riječ, je članak 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji govori o potrebnoj suglasnosti suvlasnika zgrade za poduzimanje izvanrednih poslova. Tim je člankom propisano da je, osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban pristanak svih suvlasnika nekretnine. Iznimno, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika. Također, pristanak svih suvlasnika nije potreban ni za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti.

Nadalje, za ovaj upit važne su i odredbe članka 82. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima je, među ostalim, propisano da je suvlasnik, na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, ovlašten, ne tražeći za to odobrenje od ostalih suvlasnika, u skladu s građevinskim propisima o svome trošku izvršiti prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjenu namjene, ako se pridržava određenih pravila.

Jedno od tih pravila je i sljedeće: ako bi za promjenu bilo potrebno zadrijeti u zajedničke dijelove nekretnine, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnoga dijela, inače je svaki suvlasnik može zabraniti; ali ne može zabraniti postavljanje vodova za svjetlo, plin, energiju, vodu i sličnih uređaja, a ni postavljanje elektroničke komunikacijske infrastrukture, potrebnih prema stanju tehnike, ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu, te izvođenje radova kojima se osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti.

U obrazloženju Prijedloga Zakona o izmjenama i dopunama ZV-a iz 2006. (Nar. nov., br. 141/06), kao obrazloženje donošenja izmjena navedenih članaka 82. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima navedeno je:

„Prema odredbi članka 82. ZV-a svaki od suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine, ovlašten je ne tražeći za to odobrenje od ostalih suvlasnika, u skladu s građevinskim propisima o svom trošku izvršiti prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjenu namjene, ali uz uvjet da se pridržava određenih pravila propisanih ovom zakonskom odredbom.

Tako je između ostalog propisano da u slučaju kada je za promjenu potrebno zadrijeti u zajedničke dijelove nekretnine, takvo je zadiranje dopušteno samo ako je promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnog dijela, u suprotnom je svaki vlasnik može zabraniti.

Važan interes vlasnika posebnog dijela nekretnine posebno je zastupljen kod osoba smanjene pokretljivosti, za izvođenje radova kojima se osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad tih osoba, stoga je dopunjen članak 82. ZV-a na način da je propisano da suvlasnici nekretnine ne mogu zabraniti izvođenje navedenih radova osobama smanjene pokretljivosti. Ovu odredbu je potrebno donijeti kako bi se tim osobama omogućilo nesmetano izvođenje tih radova, jer u praksi često dolazi do protivljenja suvlasnika pa te osobe nisu u mogućnosti urediti poseban pristup zgradi ili stanu, što ih neopravdano ograničava u svakodnevnom kretanju.

Odredbom članka 2. Prijedloga zakona propisana je iznimka od pravila da je za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja potreban pristanak svih suvlasnika (izvanredni pravni poslovi), pa se propisuje da za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti nije potreban pristanak svih suvlasnika.“

S obzirom na sve navedeno, mišljenja smo da za ugradnju lifta ili rampe na zajedničkim dijelovima zgrade, a radi omogućavanja pristupačnosti kretanja osobama smanjene pokretljivosti, suvlasniku-osobi smanjene pokretljivosti nije potrebna suglasnost ostalih suvlasnika. Radove suvlasnik može izvesti na vlastiti trošak.

Ako odredbu članka 87. stavak 3. povežemo sa člankom 87. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, što se čini logičnim i pravno smislenim, dolazimo do zaključka da bi se predmetni radovi mogli izvesti i na teret zajedničke pričuve, ali samo uz suglasnost većine suvlasnika i ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te da te poboljšice ne idu suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.