Oporezivanje dohotka ostvarenog od davanja u najam ili zakup
Dohotkom od imovine smatra se dohodak koji porezni obveznik ostvari od davanja u zakup ili najam nekretnina u svojem vlasništvu ili suvlasništvu, bez obzira na njihovu veličinu, količinu ili broj, uključujući otuđenje nekretnina (članak 40. st. 1. Pravilnika o porezu na dohodak). Dohotkom se smatra i davanje u podzakup ili podnajam nekretnina. Ako je nekretnina stečena darovanjem i otuđena u roku tri godine od dana njezine nabave od strane darovatelja, otuđitelju se utvrđuje dohodak od imovine. Danom nabave nekretnine smatra se dan nabave od strane pravnog prednika (darovatelja), a nabavnu vrijednost čini tržišna vrijednost u trenutku nabave (članak 40. st. 10. Pravilnika).
Dohodak ostvaren iznajmljivanjem imovine oporezuje se ili porezom na dohodak od imovine, ili porezom na dohodak od samostalne djelatnosti. Obveznici poreza na dohodak koji imaju prebivalište ili boravište na području općine ili grada koji su propisali obvezu plaćanja prireza, plaćaju i prirez porezu na dohodak.
Dohotkom od imovine na temelju najma ili zakupa, smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine ili zakupnine i porezno dopustivih izdataka, koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u vezi s tim primicima (članak 27. st. 1. Zakona o porezu na dohodak). Prilikom oporezivanja dohotka priznaju se izdaci u visini 30% ostvarene najamnine ili zakupnine (članak 27. st. 2. Zakona).
Porezni obveznik koji ostvaruje dohodak od imovine davanjem u najam ili zakup nekretnina i pokretnina, a nije obveznik poreza na dodanu vrijednost, može na vlastiti zahtjev utvrđivati dohodak od samostalne djelatnosti u skladu s odredbama članka 19. - 24. Zakona o porezu na dohodak. U tom je slučaju obvezan, prije početka godine u kojoj prelazi na utvrđivanje dohotka od imovine na način propisan za samostalne djelatnosti, nadležnoj ispostavi Porezne uprave podnijeti pisanu izjavu za upis u registar obveznika poreza na dohodak (Obrazac RPO).
Oporezivanje najma i zakupa nekretnina porezom na dobit
Fizičke osobe koje dohodak od imovine utvrđuju isključivo kao dohodak od samostalne djelatnosti, nisu obveznici poreza na dobit po sili zakona. Porezni obveznik može plaćati porez na dobit umjesto poreza na dohodak na vlastiti zahtjev (članak 29. st. 2. Zakona o porezu na dohodak), a obvezan je ako ispunjava uvjete za oporezivanje propisane Zakonom o porezu na dobit.
Ministarstvo financija – Porezna uprava u Uputi o prijavi poreza na dobit za 2011. godinu (Klasa: 410-10/11-01/4, Urbroj: 513-07-21-01/11-1 od 15. prosinca 2011), ukazalo je i na način postupanja pri promjeni metode utvrđivanja porezne osnovice - prijelaz s obveznika poreza na dohodak na porez na dobit, pozivom na Klasu: 410-10/05/72, Urbroj: 513-07-21-07/05-1 od 15. prosinca 2005. Prema navedenoj Uputi, fizička osoba koja je ispunila jedan od propisanih uvjeta iz članka 2. stavka 4. Zakona o porezu na dobit, o tome pisano izvješćuje nadležnu ispostavu Porezne uprave prema sjedištu poduzetnika, do kraja godine u kojoj je ispunjen jedan od propisanih uvjeta. Rješenje obvezuje poreznog obveznika sljedećih pet godina. Porezni obveznici utvrđuju dobit od najma ili zakupa u skladu sa Zakonom o računovodstvu, a porez plaćaju po stopi od 20%.
Utvrđivanje dohotka od iznajmljivanja gostima soba, apartmana, kuća za odmor i kampova
Fizička osoba - građanin koji iznajmljuje gostima sobe, apartmane i kuće za odmor podnosi nadležnoj ispostavi Porezne uprave zahtjev za upis u registar obveznika poreza na dohodak (Obrazac RPO - 1). Pri utvrđivanju dohotka od iznajmljivanja tih nekretnina gostima, primicima se smatraju sve naknade primljene za iznajmljivanje. Izdacima se smatraju svi odljevi dobara poreznog obveznika tijekom poreznog razdoblja koji su izravno vezani za obavljanje djelatnosti. Među ostalim, poslovnim izdacima smatraju se izdaci za nabavu materijala, robe, energije i usluga koji služe za stjecanje dohotka (članak 21. Zakona o porezu na dohodak).
Plaćanje paušalnog poreza na dohodak od iznajmljivanja gostima soba, apartmana, kuća za odmor i kampova
Poreznom obvezniku koji ostvaruje dohodak od iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, porez na dohodak utvrđuje se u paušalnom iznosu (članak 44. st. 2. Zakona o porezu na dohodak), ako nije obveznik poreza na dodanu vrijednost prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost (u nastavku: Zakon o PDV-u), i ako dohodak ne utvrđuje na temelju poslovnih knjiga.
Paušalno oporezivanje dohotka od iznajmljivanja putnicima i turistima, propisano je odredbama članka 27. stavak 3. i 44. Zakona o porezu na dohodak, članka 40. stavak 2. Pravilnika o porezu na dohodak te članka 2. Pravilnika o djelatnostima iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova koje će se paušalno oporezivati, o visini paušalnog poreza i načinu plaćanja paušalnog poreza.
Paušalni porez na dohodak kojeg poreznim rješenjem utvrđuje ispostava Porezne uprave vrijedi i za sljedeće godine, sve do izmjene stjecanja dohotka, odnosno donošenja novog rješenja. Porezna uprava može ukinuti rješenje o paušalnom oporezivanju ako na temelju obavljenog nadzora i prikupljenih podataka o ostvarenom prometu, utvrdi da je porezni obveznik ostvario primitke iznad iznosa propisanog za obvezni ulazak u sustav poreza na dodanu vrijednost (85.000 kuna, a od 1. siječnja 2013. godine, iznos od 230.000 kuna, prema članku 22. st. 1. Zakona o PDV-u).
Osim svote godišnjeg paušalnog poreza na dohodak i prirez, poreznim rješenjem utvrđuje se i svota tromjesečnog poreza na dohodak i prireza te rokovi njegova plaćanja, visina paušalnog poreza po postelji odnosno smještajnoj jedinici u kampu. Porezni obveznik koji porez na dohodak plaća u paušalnom iznosu, ne vodi poslovne knjige, osim evidencije o prometu.
Predujam poreza na dohodak od imovine
Porezni obveznici su prema odredbi članka 62. Zakona o porezu na dohodak dužni ispostavi Porezne uprave podnijeti prijavu radi upisa u registar obveznika poreza na dohodak, čime su osigurani podaci potrebni za utvrđivanje poreza. Prijava se podnosi u roku od 8 dana od dana početka obavljanja djelatnosti, odnosno početka ostvarivanja primitaka.
Predujam se plaća mjesečno do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec, od osnovice koju čini zakupnina ili najamnina, umanjena za 30% porezno priznatih izdataka. Predujam poreza na dohodak od najamnine plaća se prema rješenju Porezne uprave po stopi od 12% (članak 50. st. 1. Zakona o porezu na dohodak). Obračunati porez je konačna porezna obveza pa porezni obveznik nije obvezan podnijeti godišnju poreznu prijavu za taj dohodak.
Porezni obveznik može za taj dohodak podnijeti godišnju poreznu prijavu, ako želi iskoristiti pravo na izdatke po osnovi uplaćenih premija osiguranja, pravo na neiskorišteni osobni odbitak, pravo na ravnomjerno oporezivanje, odnosno godišnje izravnanje porezne osnovice i druga prava propisana Zakonom (članak 40. Zakona o porezu na dohodak) U slučaju podnošenja godišnje prijave dužan je iskazati i druge vrste dohotka koje je ostvario u poreznom razdoblju.
Procjena dohotka od imovine
U poreznoj prijavi porezni obveznici dužni su navesti iznos najamnine odnosno zakupnine koji su ugovorili. Porezno tijelo može po skraćenom postupku riješiti stvar neposredno ako je porezni obveznik u poreznoj prijavi naveo činjenice ili podnio dokaze na podlozi kojih se utvrđuje stanje stvari ili ako se to stanje može utvrditi na podlozi općepoznatih činjenica ili činjenica koje su poreznom tijelu poznate (članak 77. Općeg poreznog zakona). Ako porezno tijelo ne može utvrditi poreznu osnovicu na temelju poslovnih knjiga i evidencija, mora je procijeniti (članak 82. Općeg poreznog zakona).
U slučajevima kada primitak od najamnine ili zakupnine nije prijavljen, ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu u kojem se nekretnina nalazi ili prema naputku o osnovama i mjerilima za utvrđivanje tržišnih cijena koje donosi ministar financija (članak 28. Zakona o porezu na dohodak).
Tržišnom cijenom smatra se ona cijena koja bi se mogla postići u uobičajenom poslovnom prometu. Neuobičajeni popusti u poslovanju ili osobni popusti ne uzimaju se u obzir (članak 36. Općeg poreznog zakona). Porezna uprava, sukladno naputku o osnovama i mjerilima za utvrđivanje tržišnih cijena, u svim slučajevima procjenjuje zakupninu po tržišnim cijenama pa i kada vlasnik trgovačkog društva daje nekretninu, koja je u njegovom vlasništvu, u najam ili zakup svom trgovačkom društvu uz naknadu nižu od tržišne, ili bez naknade. Na temelju provedenog postupka Porezna uprava izdaje rješenje o visini utvrđenog dohotka koji je osnovica za oporezivanje
Oporezivanje dohotka od iznajmljivanja nekretnina putem obrta
Kada se dohodak oporezuje prema Zakonu o porezu na dohodak obrtnici utvrđuju oporezivi dohodak iz propisanih poslovnih knjiga i evidencija (Knjige primitaka i izdataka, Popisa dugotrajne imovine i Evidencije o tražbinama i obvezama).
Osim utvrđivanja dohotka po osnovi podataka iz poslovnih knjiga, obrtnici mogu dohodak, porez i prirez utvrđivati i plaćati u paušalnom iznosu temeljem odredbe članka 44. stavka 1. Zakona o porezu na dohodak, detaljnije propisanoj člankom 4. Pravilnika o paušalnom oporezivanju samostalnih djelatnosti. Ako žele prijeći na utvrđivanje paušalnog poreza na dohodak, fizičke osobe koje obavljaju obrt dužne su do kraja tekuće godine, a najkasnije 15 dana po proteku poreznog razdoblja podnijeti prijavu u registar poreznih obveznika na Obrascu RPO.
Iznajmljivanje u sustavu poreza na dodanu vrijednost
Porezni obveznik koji dohodak od imovine ostvaruje iznajmljivanjem, a obveznik je poreza na dodanu vrijednost prema Zakonu o PDV-u, obvezan je utvrđivati dohodak na način propisan za samostalne djelatnosti. Osnovica PDV-a kod najma i zakupa je najamnina ili zakupnina.
Porez na dodanu vrijednost plaća se na isporuke svih vrsta dobara i na obavljene usluge u tuzemstvu uz naknadu, koje poduzetnik izvrši baveći se svojom gospodarskom ili drugom djelatnosti (članak 2. st. 1. Zakona o PDV-u). Obveza sadržana u članku 2. Zakona o PDV-u, odnosi se i na sve druge isporuke i obavljene usluge bez naknade i s osobnim popustom, uključujući iznajmljivanje nekretnina u poslovne svrhe bez obzira na činjenicu kome su obavljene. Ako zakupodavac nije obveznik PDV-a, zakup poslovnog prostora nije oporeziv porezom na dodanu vrijednost.
Obveza obračuna i plaćanja PDV-a prema obračunskim razdobljima
Iznajmljivanje imovine obično obuhvaća više poreznih razdoblja. Pravilnikom o porezu na dodanu vrijednost, propisano je da je isporuka dobra obavljena kada je primatelju omogućeno raspolaganje dobrom (članak 45. st. 1. Pravilnika), a porezna obveza nastaje istekom poreznog razdoblja (članak 44. Pravilnika). Razdobljem oporezivanja smatra se kalendarska godina.
Kod pružanja usluga kroz više obračunskih razdoblja, porezna obveza nastaje po proteku svakog obračunskog razdoblja, bez obzira je li usluga zaračunata ili nije (članak 45. st. 2. Pravilnika), te je obveznik poreza na dodanu vrijednost dužan po proteku svakog obračunskog razdoblja obračunati porez. Obračunska razdoblja su od prvog do posljednjeg dana u mjesecu. Porezni obveznik sam izračunava svoju obvezu za obračunsko razdoblje i podnosi je na propisanom obrascu (Obrazac PDV), a po isteku godine podnosi konačni obračun (Obrazac PDV - K).
Poduzetnik koji je obveznik poreza na dohodak, porez na dodanu vrijednost obračunava prema naplaćenim naknadama za oporezive isporuke, a plaća po konačnom obračunu do 28. veljače tekuće godine za prethodnu godinu. Porez na dodanu vrijednost plaća se po stopi od 25% (od 1. ožujka 2012. godine), a porezni obveznik ima pravo na odbitak pretporeza.
Plaćanje poreza na dodanu vrijednost na najam stambenih prostorija
Prema Zakonu o PDV–u usluge najma stambenog prostora oslobođene su PDV-a (članak 11.a, st. 1., podstavak j). Na oslobađanje od plaćanja poreza nema utjecaja činjenica je li najmodavac pravna ili fizička osoba, je li obveznik PDV-a i kome je usluga iznajmljivanja stambenog prostora obavljena. Od plaćanja poreza oslobođene su i neke druge izdvojeno naplaćene usluge, ako su vezane uz iznajmljivanje u svrhu stanovanja, poput iznajmljivanja parkirnih mjesta u garaži (članak 85. st. 5. Pravilnika o PDV-u).
Iznajmljivanje soba i stambenih prostorija, radi povremenog boravka, bez namjere trajnog življenja, u turističke i poslovne svrhe (predstavnicima tvrtki i sl.), nije oslobođeno plaćanja poreza na dodanu vrijednost (članak 85. st. 3. Pravilnika).
Mr. sc. Kate Bagović