Bitne izmjene u vezi stjecanja prava vlasništva na hrvatskim nekretninama od državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije doživjeli su hrvatski propisi koncem 2008. godine. Naime, tada je donesen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 146/08 od 17. prosinca 2008. – dalje: Novela ZV), koji je u bitnome promijenio režim stjecanja prava vlasništva za tu kategoriju stjecatelja.
Razlog za stupanje na snagu Novele ZV-a na dan 1. veljače 2009. jest sljedeći: u odredbama članka 60. stavak 2. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između Republike Hrvatske i Europskih zajednica i njihovih država članica, s Protokolima, u kojima se uređuje kretanje kapitala, Republika Hrvatska obvezala se da će u roku od četiri godine od dana stupanja na snagu tog Sporazuma dopustiti državljanima EU stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj, na jednak način kao i domaćim državljanima, osim poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih dijelova prirode (radi se o Dodatku VII. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju). Taj četverogodišnji rok istekao je 1. veljače 2009.
Do toga su se datuma i na osobe iz Europske unije primjenjivala hrvatska pravila o stjecanju nekretnina u korist svih stranaca, bez iznimke.
Stoga, prema sada važećem režimu, proizašlom iz Novele ZV-a, strane fizičke i pravne osobe mogu, pod pretpostavkom uzajamnosti, na temelju nasljeđivanja stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske. Strane fizičke i pravne osobe mogu, ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to da ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske. Nadalje, strana osoba ne može biti vlasnikom nekretnine koja leži na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva, osim ako je zakonom što drugo određeno.
Što se tiče državljana i pravnih osoba iz EU, treba reći da se odredbe članka 354. do 358. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima na njih ne odnose. Te osobe stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. Međutim, navedeno se ne odnosi na nekretnine u izuzetim područjima: poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom i zaštićene dijelove prirode prema posebnom zakonu.
Vezano uz šume i šumska zemljišta, valja napomenuti da se u Dodatku VII. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju ona ne spominju kao područja izuzeta od zahtjeva za izjednačavanjem osoba iz Europske unije s domaćim osobama. S druge strane, nakon potpisivanja Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, u hrvatskom je zakonodavstvu propisano da stranci više ne mogu stjecati šume i šumska zemljišta, što se tada odnosilo i na osobe iz Europske unije.
I prema važećem članku 52. stavak 2. Zakona o šumama: „(1) Šume i šumska zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske ne mogu se otuđivati iz vlasništva Republike Hrvatske, osim u slučajevima predviđenim ovim Zakonom. (2) Strane pravne i fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na šumama i šumskome zemljištu, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.“
U Sporazumu o stabilizaciji i pridruživanju, kao međunarodnom ugovoru, propisana je obveza da Republika Hrvatska u svome zakonodavstvu uredi pitanje liberalizacije režima stjecanja nekretnina za osobe iz Europske unije, osim za područja u Dodatku VII. S obzirom na to da je prema hrvatskom pravu međunarodni ugovor po svojoj pravnoj snazi iznad zakona, te da se u samom članku 52. stavak 2. Zakona o šumama ostavlja mogućnost da se međunarodnim ugovorom drukčije propiše, valja zaključiti da odredba iz članka 60. stavak 2. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju derogira navedenu odredbu Zakona o šumama.
Stoga je zaključak da osobe iz Europske unije mogu stjecati šume i šumska zemljišta bez ograničenja, na što upućuje i odredba iz članka 358.a Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.