Ugovorom o zakupu poslovnoga prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu. Navedeni ugovor, sukladno članku 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/11), propisuje da ugovor o zakupu poslovnog prostora, među ostalim, treba sadržavati i podatke o poslovnom prostoru (npr. adresa, kat, zemljišnoknjižni podaci, površina itd).
Kada se radi o zasnivanju zakupnog odnosa, kada je zakupodavac Republika Hrvatska i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, tada sukladno navedenom Zakonu vrijede neka specifična pravila u vezi davanja poslovnog prostora u zakup. Jedno od njih je i provođenje javnog natječaja radi davanja njihovog poslovnog prostora u zakup (ne računajući iznimke propisane tim Zakonom).
Moguće je da nakon sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora, zakupodavac Republika Hrvatska i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, objekt zakupa poželi promijeniti, odnosno zakupniku dati u zakup drugi poslovni prostor. Naime, zamislivo je da se provede javni natječaj za sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora i sklopi ugovor sa zakupnikom, a da navedeni zakupodavac nakon nekog vremena shvati da mu taj prostor u biti treba za drugu namjenu, pa zakupniku želi ponuditi drugi poslovni prostor za obavljanje svoje djelatnosti. Postavlja se pitanje bi li takvo postupanje bilo zakonito?
Raspolaganje poslovnim prostorom u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, pod strožijim je režimom od raspolaganja poslovnim prostorom u tzv. privatnom vlasništvu. Taj režim propisan je u članku 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, prema kojem se poslovni prostor u vlasništvu navedenih osoba daje u zakup putem javnoga natječaja.
Treba istaknuti da se kogentne odredbe o provođenju javnog natječaja odnose na objekt zakupa – tj. poslovni prostor. Naime, za svako davanje bilo kojeg poslovnog prostora u vlasništvu navedenih osoba u zakup treba provesti javni natječaj. To bi posljedično dovelo do zaključka da se svaki pojedini natječaj za davanje poslovnog prostora u zakup odnosi samo i isključivo na taj, a ne i neki drugi poslovni prostor.
Ako bi zakupodavac (Republika Hrvatska i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu) za vrijeme trajanja zakupnog odnosa u poslovnom prostoru u svom vlasništvu, pozivanjem na provedeni javni natječaj, promijenio objekt tog odnosa, tj. poslovni prostor, tada bi se radilo o neposrednoj pogodbi između tog zakupodavca i zakupnika, što u smislu članka 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, ne bi bilo zakonito budući da se za svako zasnivanje zakupa na poslovnom prostoru navedenih osoba, mora provesti javni natječaj (ne računajući iznimku propisanu tim člankom).