Tzv. Zakon o legalizaciji primjenjuje se na sve nezakonito izgrađene građevine u prostoru i na dijelove postojećih zakonito izgrađenih građevina bez obzira na njihovu namjenu. Ako su se bez odgovarajućeg zakonskog akta izgradile ograde, garaže, kućice za alat, balkoni, terase i drugo, takve građevine nužno moraju biti legalizirane. Također potpadaju pod obvezu legalizacije i dijelovi legalno izgrađenih građevina kojima su se gabariti na bilo koji način promijenili.
Posebno je pitanje moraju li se legalizirati balkoni, lođe ili terase na kojima su izvršene određene preinake i adaptacije, a koje nisu promijenile njihovu prvotnu namjenu?
Prema mišljenju Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja ne trebaju se legalizirati balkoni, lođe ili terase koji su prvotno legalno izgrađeni, a kojima se građevinskim zahvatima na njima nije promijenila njihova prvotna namjena. Dakle, ostakljivanje natkrivenog balkona ili lođe, odnosno ostakljivanje prethodno zakonito natkrivene terase nije protuzakonito prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji, ali u nekim slučajevima može biti protuzakonito s aspekta drugih propisa kao što su konzervatorski propisi i zaštita autorskih prava akrhitekata koji su predmetnu građevinu projektirali. Ostakljivanje i natkrivanje nenatkrivenih balkona ili terasa potpada pod obvezu legalizacije.
Balkoni, lođe i terase nemaju jednaku korisnost kao i ostali dijelovi nekretnina kao što su sobe i kupaonice i drugi dijelovi, odnosno korisna ploština balkona, lođa i terasa računa se na način da se njihova stvarna površina, izražena u metrima kvadratnim, pomnoži s koeficijentom koji je određen Hrvatskom normom HRN ISO 9836:2002. Tako za nenatkrivene terase i balkone koeficijent iznosi 0.25, za natkrivene terase i balkone iznosi 0.50, a za lođe koeficijent iznosi 0.75.
Za primjer ćemo uzeti natkriveni balkon stvarne veličine 10 m2. Ako tih 10 m2 pomnožimo s koeficijentom 0.50, dolazimo do korisne ploštine od 5 m2. Ako je nekretnina, npr. stan veličine 50 m2 plus 10 m2 natkrivenog balkona, njegova korisna ploština, a time i njegova tržišna veličina iznosi 55 m2. Prenamjenom balkona u sobu takav stan ima korisnu ploštinu od 60 m2 te zbog toga balkon potpada pod obvezu legalizacije.
Pojednostavljeno rečeno, nekim građevinskim zahvatima kao što su ostakljivanje natkrivenih terasa ili balkona te zatvaranje lođa, ne mijenja se njihova korisnost, a time niti njihova vrijednost. Međutim, ostakljivanjem i natkrivanjem terase i balkona odnosno pretvaranje terasa i balkona te lođa u tzv. stambene dijelove kao što su dnevne i spavaće sobe, mijenja se njihova namjena, a s time i njihov koeficijent odnosno vrijednost čime takvi dijelovi građevina potpadaju pod obvezu legalizacije.
Prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, za legalizaciju bespravne lođe, terase i balkona na građevini većoj od 400 m2 zahtjevu za izdavanje rješenja o izvedenom stanju potrebno je priložiti geodetski snimak (ili kopiju katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana na njemu), arhitektonski snimak i uvjerenje o mehaničkoj otpornosti kojim će se dokazivati jesu li prilikom bespravnog zahvata uklanjani nosivi zidovi, to jest na koji je način navedeni zahvat utjecao na statiku zgrade.
Ako se radi o legalizaciji terase, lođe ili balkona na građevini od 100 do 400 m2, zahtjevu za legalizaciju prilaže se geodetski snimak ili kopija katastarskog plana te snimak izvedenog stanja, a za legalizaciju terase, balkona i lođe na zgradi do 100 m2 (tzv. jednostavne zgrade), prilaže se geodetski snimak (ili kopija katastarskog plana) te iskaz površina i obračunske veličine zgrade koje su potrebne za obračun komunalnog i vodnog doprinosa te naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, kao i četiri fotografije svih pročelja zgrade. Za jednostavne zgrade nije potrebno raditi arhitektonski, odnosno snimak izvedenog stanja.
Posebno je pitanje, vezano za legalizaciju terasa, balkona i lođa, mijenja li se dodavanjem grijaćih elemenata u takve prostore i njihova namjena?
U praksi se pojavljuju slučajevi u kojima se takvi prostori ostakljuju te se postavljaju dodatna grijača tijela. Prethodno spomenuta Hrvatska norma HRN ISO 9836:2002 propisuje različite koeficijente za otvorene terase i balkone (0.25) te za natkrivene terase i balkone (0.50) dok je za lođe koeficijent nešto veći (0.75), međutim norma ne čini razliku između grijanih i negrijanih natkrivenih terasa, balkona i lođa.
Tržišno gledano, nekretnine s grijanim terasama, lođama i balkonima vrijede više, međutim, mišljenja smo da nije moguće presumirati da takve preinake znače i njihovu prenamjenu, ali smatramo da vlasnici koji se griju preko toplana, a dodali su grijača tijela u takve prostore, imaju obvezu takve promjene prijaviti distributeru.
Neven Brkić, mag. iur.