Tako se od 1. srpnja 2013., među ostalim propisima, u potpunosti primjenjuje i Pravilnik o energetskim pregledima građevina i energetskom certificiranju zgrada (Narodne novine, br. 81/12, 29/13 i 78/13). Bitno je napomenuti da je stupanjem na snagu navedenog Pravilnika prestao vrijediti Pravilnik o energetskom certificiranju zgrada (Narodne novine, br. 36/10 i 135/11) i Pravilnik o energetskim pregledima građevina (Narodne novine, br. 5/11), a koji se zbog neažuriranosti i danas spominje kao aktualan u brojnim novinskim člancima.
U skladu s navedenim važećim Pravilnikom, velika većina stanova/kuća koje se prodaju moraju imati energetski certifikat koji se mora predočiti kupcu već prije sklapanja pravnog posla.
Uz navedeno, u skladu sa člankom 12. stavkom 2. Pravilnika, kod prodaje zgrade ili njezinog dijela koji je samostalna uporabna cjelina, energetski certifikat mora biti kupcu predočen na uvid prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji i sastavni je njegov dio.
Dakle, osim što potencijalni prodavatelji moraju obaviti certificiranje, prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji taj certifikat morat će biti sastavni dio Ugovora o kupoprodaji.
Od obveze certificiranja postoje i neki izuzetci kao primjerice:
- nove zgrade, postojeće zgrade i samostalne uporabne cjeline zgrade u novim ili postojećim zgradama koje se prodaju, iznajmljuju, daju na leasing ili daju u zakup i koje imaju uporabnu korisnu površinu manju od 50 m2
- zgrade koje imaju predviđeni vijek uporabe ograničen na dvije godine i manje
- privremene zgrade izgrađene u okviru pripremnih radova za potrebe organizacije gradilišta
- postojeće zgrade ili njihove samostalne uporabne cjeline koje se prodaju ili se pravo vlasništva prenosi u stečajnom postupku u slučaju prisilne prodaje ili ovrhe
- postojeće zgrade ili njihove samostalne uporabne cjeline koje se prodaju ili iznajmljuju bračnom drugu ili članovima uže obitelji.
Ipak, neposredno prije pristupanja u Europsku uniju, zakonodavac je izmjenama i dopunama predmetnog Pravilnika (Narodne novine, br. 78/13) do 1. siječnja 2016. odgodio obvezu iznajmljivača/zakupodavca da najmoprimcu/zakupcu prije sklapanja ugovora o leasingu/najmu ili zakupu daju na uvid važeći energetski certifikat.
Kako je već navedeno, članak 12. stavak 2. Pravilnika propisuje obvezu prodavatelja da energetski certifikat predoči kupcu na uvid prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji i njegov je sastavni dio. Stoga bi bilo vrlo korisno da se prilikom sklapanja kupoprodajnih ugovora certifikat naznačava u ugovorima te da se prilaže i ovjerava kao sastavni dio ugovora.
U ovom trenutku ne možemo govoriti o praksi u slučaju postupanja suprotno zakonu, ali svakako bi trebalo uzeti u obzir da bi se predmetni ugovor mogao smatrati ništetnim u skladu sa člankom 322. Zakona o obveznim odnosima jer je sklopljen suprotno prisilnom pravnom propisu, a što bi svim sudionicima u pravnom prometu nekretninama moglo prouzročiti štetne posljedice.
Goran Buljanović, dipl. iur.