Osim radom, maloljetna osoba imovinu može steći nasljedstvom, darovanjem ili na neki drugi način (članak 259. Obiteljskog zakona). Obiteljski zakon ovlaštenja roditelja koji su djetetovi skrbnici i upravljaju njegovom imovinom dijeli u tri skupine: 1) upravljanje djetetovim prihodima (kamate, dividende, najamnina), 2) upravljanje djetetovom imovinom (nekretnine, pokretnine, dionice, glavnica) i 3) raspolaganje budućim imovinskim pravima u vezi s njegovim sportskim, umjetničkim ili sličnim aktivnostima.
Prihode od djetetove imovine roditelji mogu upotrebljavati za njegovo uzdržavanje, liječenje, odgoj, školovanje, obrazovanje ili za podmirenje nekih drugih važnih potreba djeteta. Zbog navedenih razloga roditelji mogu otuđiti ili opteretiti i samu imovinu djeteta, ali isključivo uz odobrenje mjerodavnog centra za socijalnu skrb.
U praksi se postavilo pitanje postojanja ograničenja u pogledu isprave kojom maloljetnik stječe imovinu, dakle u određenom ugovornom odnosi nalazi se na strani kupca, obdarenika i sl. Ovdje ćemo se zadržati na situaciji kada maloljetnik stječe nekretninu.
Prema članku 43. Zakona o zemljišnim knjigama, upisi u zemljišnu knjigu dopustit će se samo na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost. Za upis knjižnoga prava, njegove promjene, ograničenja ili prestanaka, mora iz isprave za to biti vidljiv pravni temelj. Prema članku 108. Zakona o zemljišnim knjigama, zemljišnoknjižni sud će, nakon što je pregledao prijedlog za upis i priloge, dopustiti upis ako iz zemljišne knjige nije vidljivo da bi glede predmeta upisa postojala zapreka tom upisu, nema osnove za sumnju u to jesu li osobe protiv kojih se zahtijeva upis sposobne raspolagati predmetom na koji se upis odnosi, niti u to je li osoba koja je prijedlog podnijela na to ovlaštena, utemeljenost prijedloga proizlazi iz sadržaja podnesenih isprava i isprave imaju potreban oblik. Navedeni zahtjevi moraju biti kumulativno ispunjeni da bi se uknjižba prava vlasništva na nekretnini mogla provesti.
Prema odluci Županijskog suda u Bjelovaru, Gž-2030/13-2, od 21. studenoga 2013., a sukladno navodima sadržanim u presudi, tokom postupka koji se vodio upravo oko ovog pravnog pitanja, utvrđeno je da je sud prvog stupnja donio rješenje kojim je odbio prijedlog predlagatelja za provedbu ugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. listopada 2007., zaključenog između prodavatelja i maloljetnog kupca, zastupanog po ocu i zakonskom zastupniku. Odbivši prijedlog predlagatelja prvostupanjski sud je pogrešno primijenio materijalno pravo kad je zaključio da se u konkretnom slučaju treba primijeniti odredba članka 53. stavak 1. Zakona o javnom bilježništvu, te da s obzirom da je žalitelj maloljetna osoba, forma ovog ugovora mora biti javnobilježnički akt.
Prema navodima iz presude: „…točno je da po navedenom čl. 53. st. 1. Zakona o javnom bilježništvu za raspolaganje imovinom maloljetnih osoba i osoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost, potrebna forma ugovora sastavljenog kao javnobilježničkog akta. Međutim, kako to osnovano ističe žalitelj u svojoj žalbi, u konkretnom slučaju ne radi se o raspolaganju imovinom maloljetne osobe jer ona tu imovinu još nije stekla pa ne može još istom ni raspolagati, već se radi o stjecanju imovine za koju se ne traži forma javnobilježničkog akta. Budući da se ovim ugovorom imovina maloljetnika ne otuđuje, već je on stječe, nije bilo osnove da se primijeni odredba čl. 53. st. 1. Zakona o javnom bilježništvu, pa je sud prvog stupnja pogrešno primijenio odredbu čl. 43. st. 1. u svezi s čl. 108. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama kada je odbio prijedlog za upis."
Članak 53. stavak 1. Zakona o javnom bilježništvu definira pravne poslove za koje je potrebno sastaviti javnobilježnički akt, pa tako, među ostalim, navodi da je on potreban osobito za pravnu valjanost „ugovora o raspolaganju imovinom maloljetnih osoba i osoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost, darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca, svih pravnih poslova među živima koje osobno poduzimaju gluhi koji ne znaju čitati ili nijemi koji ne znaju pisati“. Navedenim odredbama ne dira se u odredbe Zakona o javnom bilježništvu ili kojeg drugog zakona po kojima je za valjanost pravnog posla potrebno da ispravu o njima sastavi sud ili javni bilježnik. Zakon o zemljišnim knjigama ne sadrži neke posebne odredbe o obliku ugovora kojim maloljetnici stječu nekretninu, niti ih sadrži neki drugi zakon, stoga ovdje vrijedi upravo članak 53. stavak 1. Zakona o javnom bilježništvu.
Može se zaključiti da bi ugovor kojim maloljetna osoba kupuje nekretninu po obliku predstavljao ispravu podobnu za upis uknjižbe prava vlasništva, ne mora biti sačinjen u formi javnobilježničkog akta, jer nije riječ o pravnom poslu raspolaganja (otuđenje, opterećenje) postojećom imovinom maloljetne osobe, već o poslu kojim će maloljetna osoba tek steći imovinu - nekretninu koja je predmet kupnje.
Ako vlasnik nekretnine želi darovati nekretninu ili suvlasnički dio nekretnine maloljetnoj osobi, potrebno je sklopiti pisani ugovor o darovanju nekretnine, na kojem je dovoljno da potpis darovatelja bude ovjeren od javnog bilježnika, kako bi se ugovor mogao provesti u zemljišnim knjigama. Navedeno je predviđeno u članku 52. Zakona o zemljišnim knjigama koji propisuje da će zemljišnoknjižni sud dopustiti uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom. Ovome je udovoljeno ako je ovjerovljen potpis one osobe čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu (u ovom slučaju darovatelja, ne i obdarenika).
Poseban zakon koji se ovdje spominje je Zakon o javnom bilježništvu koji u članku 77. navodi sljedeće glede ovjere potpisa (legalizacije): „(1) Javni bilježnik može potvrditi da je stranka u njegovoj nazočnosti svojeručno potpisala pismeno, ili svoj rukoznak na njega stavila, ili da je potpis ili rukoznak, koji je već na pismenu, pred njim priznala kao svoj. (2) Istovjetnost stranke mora se utvrditi u skladu s odredbama članka 60. i 61. ovoga Zakona. (3) Ovjera, s pozivom na poslovni broj zapisnika ili upisnika o ovjerama i potvrdama, stavit će se na izvornom pismenu uz naznaku na koji je način utvrđena istovjetnost te dodatak da je potpis ili rukoznak istinit, i uz datum, potpis i službeni pečat javnog bilježnika. Ostali primjerci istog pismena ovjeravaju se po pravilima za ovjeru prijepisa (članak 74.). (4) Pri ovjeri potpisa javni se bilježnik treba upoznati sa sadržajem pismena samo utoliko ukoliko je to potrebno za popunjavanje rubrika upisnika o ovjerama i potvrdama; on nije odgovoran za sadržaj pismena niti je dužan ispitivati da li su sudionici ovlašteni na dotični posao. (5) Javni bilježnik može ovjeriti i potpis na pismenu koje nije sastavljeno na službenom jeziku. (6) Ako je sudionik slijep ili ako ne zna čitati, javni će mu bilježnik pročitati pismeno prije nego što ovjeri potpis ili rukoznak. Ako javni bilježnik ne zna jezik na kome je pismeno napisano, pismeno će pročitati stalni sudski tumač, što će se navesti u ovjeri. (7) Ako se ovjerava potpis osobe kao zastupnika koje pravne osobe ili javnog tijela, javni bilježnik može u ovjeri potvrditi da se je ta osoba potpisala za pravnu osobu ili javno tijelo samo ako je on prethodno utvrdio da je ta osoba to ovlaštena učiniti.“
Tako će ugovor u ime djeteta potpisati jedan od njegovih roditelja kao zakonski zastupnik. Nakon sklapanja darovnog ugovora zakonski zastupnik djeteta (stjecatelja) u njegovo ime i za njegov račun podnosi prijedlog za njegovu provedbu u zemljišnu knjigu. Kao vlasnik nekretnine upisat će se maloljetno dijete, no, s obzirom da je ono do svoje punoljetnosti podvrgnuto ograničenjima glede slobodnog upravljanja ili raspolaganja nekretninom, to će se u vlastovnici posebno naznačiti.
Glede poreznog tretmana maloljetnika i punoljetnika, u Zakonu o porezu na promet nekretnina nema razlike s obzirom na to je li osoba koja stječe nekretninu maloljetna ili punoljetna, već je samo bitno da su ispunjeni uvjeti propisani zakonom. Kao i u svim drugim slučajevima, predaje se zahtjev za oslobođenjem od plaćanja (ako za to ima osnove, primjerice, nekretninom koju maloljetnik stječe, po prvi puta rješava svoje stambeno pitanje ili je pak stječe od osobe koja mu je u takvom srodstvu (npr. roditelji) da je takav prijenos oslobođen plaćanja poreza), a Porezna uprava razmatra sve relevantne činjenice i utvrđuje ispunjenje traženih uvjeta u svakom pojedinom postupku.
Marija Butković, dipl. iur.