Prema novom uređenju iz Zakona o gradnji, energetski certifikat zgrade odnosno njezinog posebnog dijela izdaje se za zgradu, odnosno njezin posebni dio za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za zgradu koja ima rok uporabe dvije godine i manje, za zgradu namijenjenu održavanju vjerskih obreda, za zgradu ukupne korisne površine manje od 50 m2, te industrijske zgrade, radionice i nestambene poljoprivredne zgrade s malim energetskim potrebama.
Energetskim certifikatom predočuju se energetska svojstva zgrade, odnosno njezina posebnog dijela. Energetski certifikat vrijedi deset godina od dana njegovog izdavanja, a njegov sadržaj i izgled propisuje ministar pravilnikom. Energetski certifikat za zgradu s jednostavnim tehničkim sustavom potpisuje ovlaštena osoba koja ga je izradila, a energetski certifikat za zgradu sa složenim tehničkim sustavom, sve ovlaštene osobe i/ili imenovane osobe u ovlaštenoj pravnoj osobi, koje su u njegovoj izradi sudjelovale.
Investitor, odnosno vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, dužan je prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat, osim ako se radi o izdavanju uporabne dozvole za određene građevine.
Navedene obveze vlasnika zgrade u prometu nekretnina koje se odnosi na iznajmljivanje, davanje u zakup i davanje na leasing zgrade ili njezina posebnog dijela, postoje tek od 1. siječnja 2016. Dakle, za vlasnika zgrade navedena obveza postoji za prodaju nekretnine već od stupanja na snagu Zakona o gradnji, odnosno od 1. siječnja 2014.
Kada se radi o zgradi javne namjene, treba reći da je člankom 25. stavak 1. istoga Zakona propisano da vlasnik zgrade javne namjene čija ukupna korisna površina prelazi 500 m2 mora izložiti energetski certifikat na vidljivom mjestu u zgradi koje je lako dostupno svim posjetiteljima zgrade. Spomenimo i da vlasnik zgrade javne namjene čija ukupna korisna površina prelazi 250 m2 mora izložiti energetski certifikat na vidljivom mjestu u zgradi koje je lako dostupno svim posjetiteljima zgrade (ova obveza postoji tek od 9. srpnja 2015.). No, ako se radi o zgradi javne namjene ukupne korisne površine preko 500 m2, komunalni redar obavlja nadzor u vezi energetskog certifikata od 1. siječnja 2014.
Za nepostupanje u vezi ishođenja energetskog certifikata, Zakonom o gradnji propisane novčane kazne u iznosu od 15.000,00 do 30.000,00 kuna za pravne osobe odnosno u iznosu od 5.000,00 do 10.000,00 kuna za fizičke osobe koje kao vlasnici zgrade ili njezinog posebnog dijela ne pribave energetski certifikat prije njihove prodaje.
U primjeni navedenih odredbi postavilo se pitanje – mora li se energetski certifikat ishoditi prije zamjene nekretnina?
Na web stranici Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja (http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=14530 – točka 12.) objavljeno je u vezi navedenog pitanja sljedeće mišljenje: „Energetski certifikat potrebno je pribaviti u slučaju prodaje zgrade ili njezinog posebnog dijela, dok za sklapanje ostalih ugovora kojima se stječe vlasništvo zgrade ili njezinog posebnog dijela ta obveza nije propisana.“
Međutim, ne slažemo se s takvim promišljanjem, unatoč činjenici što je Zakonom o gradnji izričito propisano da je certifikat potrebno ishoditi u slučaju prodaje nekretnine, i to iz sljedećih razloga: smatramo da se kod pisanja odredbi Zakona o gradnji ispustilo iz vida da ugovor o zamjeni nekretnina u pravnom smislu predstavlja dva stjecanja nekretnina regulirana u jednom dokumentu, gdje vlasnici nekretnina vrše međusobnu zamjenu nekretnina (predaju vlasništva), sa ili bez međusobne nadoplate u eventualnoj razlici vrijednosti nekretnina. Također, članak 6. Zakona o porezu na promet nekretnina propisuje da je obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine. Obveznik poreza na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina je svaki sudionik u zamjeni i to za vrijednost nekretnine koju stječe. Nadalje, člankom 9.b istog Zakona propisano je da se pri zamjeni nekretnina, osnovica poreza na promet nekretnina utvrđuje za svakog sudionika u zamjeni i to prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koju pojedini sudionik stječe zamjenom.
Dakle, ako i porezni propisi zamjenu kao pravni posao tretiraju za dvostruko stjecanje, smatramo da nema razloga da i za one koji jednu nekretninu u pogledu vlasništva mijenjaju drugom ne postoji obveza ishođenja energetskog certifikata.