Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 78/15) uređuje se procjena vrijednosti nekretnina, procjenitelji, sastav i nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava i visokog procjeniteljskog povjerenstva, nadležnosti upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikoga grada u provedbi Zakona, metode procjenjivanja vrijednosti nekretnina, način procjene vrijednosti prava i tereta koji utječu na vrijednost nekretnine, način procjene iznosa naknade za izvlaštene nekretnine, te način prikupljanja, evidentiranja, evaluacije i izdavanja podataka potrebnih za procjene vrijednosti nekretnina za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj, neovisno o tome u čijem su vlasništvu.
Zakon je usklađen s pravnom stečevinom EU-a, te sadrži odredbe koje su u skladu s Direktivom 2014/17/EU Europskog parlamenta i Vijeća o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine i o izmjeni direktiva 2008/48/EZ i 2013/36/EU i Uredbe (EU) broj 1093/2010 (SL L 60, 28. 2. 2014.).
Procjena nekretnine obuhvaća, osim same nekretnine, i sve njezine sastavne dijelove, pripatke, te druga stvarna prava na nekretnini. Procjenu mogu vršiti isključivo ovlaštene osobe - stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, a trebaju je prezentirati u pisanom obliku – procjembenom elaboratu. U tom se dokumentu svaki odabir parametara korištenih u procjeni vrijednosti nekretnina obavezno obrazlaže, jer je to jedini način da se procjena izradi jasno i transparentno.
Za slučaj nepridržavanja njegovih odredaba, Zakon je propisao nadzor i sankcije, i to u navedenom članku 66. koji je stupio na snagu devedesetog dana od dana stupanja na snagu Zakona, te je važno upoznati se s njegovim odredbama.
Tako će se novčanom kaznom od 20.000,00 do 50.000,00 kuna kazniti za prekršaj pravna osoba ako je izradila procjembeni elaborat, a ne ispunjava uvjete iz članka 9. stavka 1. Zakona, te u slučaju ako procjembeni elaborat nije izradila u skladu s važećim propisima (članak 9. stavak 4. Zakona).
U prvom slučaju od iznimne je važnosti znati koji su to uvjeti koje mora ispunjavati osoba ovlaštena za izradu procjembenog elaborata. Osoba procjenitelja može biti ili fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno pravna osoba koja ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka, ili stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih procjenitelja. Zakon nije predvidio treću mogućnost, stoga se od propisanoga ne može odstupiti i angažirati neku treću osobu koja ne ispunjava neki od ovih uvjeta. Međutim, ako se radi o obilježjima nekretnine čiji utjecaj prelazi granice kompetencija procjenitelja, on je dužan u okviru izrade procjembenog elaborata uključiti specijaliziranog stručnjaka za pojedina pitanja.
U drugom slučaju, kazna je propisana za procjenitelja koji procjembeni elaborat ne izradi točno i u skladu propisima i pravilima struke.
Za prekršaje počinjene od strane pravne osobe, novčanom kaznom u iznosu od 10.000,00 do 20.000,00 kuna kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi.
Novčanom kaznom od 15.000,00 do 30.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj fizička osoba ako je izradila procjembeni elaborat, a ne ispunjava uvjete iz članka 9. stavka 1. Zakona, te ako procjembeni elaborat nije izradila u skladu s važećim propisima (članak 9. stavak 4.). Dakle, primjenjuju se iste odredbe kao i u gore navedenim slučajevima, samo što su kazne manje jer se radi o kazni propisanoj za fizičku osobu.
Uz ove kazne propisane za fizičke i pravne osobe, procjenitelju se također može izreći i zaštitna mjera zabrane obavljanja poslova procjenjivanja u trajanju od tri mjeseca do šest mjeseci, a za prekršaj počinjen drugi ili više puta uz novčanu kaznu može se izreći navedena mjera u trajanju od šest mjeseci do jedne godine.
Marija Butković, dipl. iur.