Člankom 44. Zakona o najmu stanova (Narodne novine 91/96, 48/98 – Odluka USRH, 66/98 – ispr. Odluke USRH i 22/06) propisano je da je najmodavac koji namjerava prodati stan dužan preporučenim pismom ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje. Ako zaštićeni najmoprimac u roku od 30 dana od dana kada je ponuda učinjena ne izjavi da ponudu prihvaća, najmodavac može stan prodati drugoj osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.
Tim člankom također je propisano da kada se prema ponuđenim uvjetima cijena ima djelomično isplatiti u gotovini, izjava o prihvaćanju ponude može imati učinak samo ako zaštićeni najmoprimac kojem je ponuda učinjena položi, u roku 30 dana od dana kada je ponuda učinjena, najmodavcu kod nadležnog suda ili kod javnog bilježnika cijeli iznos koji se prema ponudi ima isplatiti u gotovini.
Treba napomenuti da prema članku 45. Zakona o najmu stanova ako najmodavac proda stan, a zaštićenom najmoprimcu koji u tom stanu stanuje ne stavi ponudu za kupnju u smislu članka 44. toga Zakona, zaštićeni najmoprimac može sudski zahtijevati da se prodaja poništi i da najmodavac njemu pod istim uvjetima proda taj stan.
Tužba zbog povrede prava prvokupa može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kada je zaštićeni najmoprimac koji ima pravo prvokupa saznao za prodaju i uvjete prodaje. Tužba zbog povrede prava prvokupa ne može se podnijeti nakon isteka šest mjeseci od dana izvršnog prijenosa u zemljišnim knjigama.
U praksi ponekad postoje dvojbe koju tužbu treba podnijeti, odnosno koje su posljedice povrede prava prvokupa koje pripada zaštićenom najmoprimcu.
Vezano uz to pitanje navodimo primjer iz sudske prakse u kojoj se nalazi pojašnjenje. Radi se o Odluci Županijskog suda u Bjelovaru, br. Gž 1168/2012-2 od 9. svibnja 2013. iz koje proizlazi koje su pravne posljedice povrede prava prvokupa.
Dakle, tužiteljica je stekla pravni položaj zaštićenog najmoprimca na dvosobnom stanu. Nesporno je da su prvotužena kao kupac i drugotužena kao prodavatelj sklopile dana 21. veljače 2009. ugovor o kupoprodaji tog istog stana, na temelju kojeg ugovora je prvotužena ishodila uknjižbu prava vlasništva na tom stanu dana 14. kolovoza 2009., i na taj način stekla vlasništvo stana.
Tužba zbog povrede prava prvokupa može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kada je zaštićeni najmoprimac koji ima pravo prvokupa saznao za prodaju i uvjete prodaje, s time da se ne može podnijeti nakon isteka šest mjeseci od dana izvršnog prijenosa u zemljišnim, knjigama sukladno članku 45. stavak 3. Zakona o najmu stanova (ZNS).
Budući da je utvrđeno da je prvo stekla vlasništvo predmetnog stana uknjižbom u knjigu položenih ugovora dana 14. kolovoza 2009., a tužba u ovom predmetu podnesena je dana 2. studenog 2011., odnosno zahtjev za mirno rješenje spora dana 25. srpnja 2011., proizlazi da je protekao rok iz članka 45. stavak 3. ZNS-a prema kojoj se odredbi tužba zbog povrede prava prvokupa ne može podnijeti nakon isteka 6 mjeseci od dana izvršenog prijenosa u zemljišnim knjigama, kako je to pravilno utvrdio i prvostupanjski sud.
Sukladno izloženom, Sud smatra da predmetni ugovor nije ništetan, kako to ističe tužiteljica, jer je sukladno članku 322. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05 i 41/08) ZNS predvidio što su posljedice kada vlasnik stana ne postupi po odredbi članka 44. stavak 1. ZNS-a i ne ponudi na prodaju stan zaštićenom najmoprimcu te stan proda drugoj osobi, a to je upravo podnošenje tužbe zbog povrede prava prvokupa, ali u prekluzivnom roku.
Dakle, povreda prava prvokupa koje pripada zaštićenom najmoprimcu ne čini sklopljeni ugovor o prodaji ništetnim već je to razlog za njegovo pobijanje (poništenje) u prekluzivnom roku od šest mjeseci od izvršenog prijenosa prava vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju tog ugovora.
Što se tiče pravnih posljedica poništaja prodaje odnosno ugovora o kupoprodaji, prema članku 332. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15) ako je na temelju ugovora koji je poništen nešto bilo ispunjeno, ima se vratiti, a ako to nije moguće, ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke. Ugovaratelj na čijoj je strani uzrok pobojnosti odgovoran je svom suugovaratelju za štetu koju trpi zbog poništaja ugovora ako ovaj nije znao ni morao znati za postojanje uzroka pobojnosti ugovora. U konkretnom slučaju to znači da zaštićeni najmoprimac može sudski zahtijevati da se prodaja poništi i da najmodavac pod istim uvjetima njemu proda stan u slučaju ako mu vlasnik nije stavio ponudu.