Osnovni zakon kojim je uređen promet nekretnina je Zakon o porezu na promet nekretnina. Sukladno članku 4. tog Zakona, nekretninom se smatra zemljište i građevina. No, taj Zakon zapravo odstupa od osnovnih odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Naime, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima izričito propisuje da je nekretnina čestica zemljišne površine sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno. Predmetna neujednačenost između osnovnog zakona kojim se uređuju stvarna prava i osnovnog zakona koji uređuje porez na promet nekretnina, prema našem mišljenju, proizlazi iz činjenice da se na isporuku nekretnina u pojedinim slučajevima plaća porez na dodanu vrijednost umjesto poreza na promet nekretnina.
Prema članku 40. Zakona o porezu na dodanu vrijednost, koji propisuje porezna oslobođenja, plaćanja poreza na dodanu vrijednost oslobođene su, među ostalim, isporuke zemljišta osim građevinskog zemljišta. Iz predmetnog se može zaključiti da isporuka poljoprivrednog zemljišta ne podliježe plaćanju PDV-a već da se na isporuku takvog zemljišta plaća porez na promet nekretnina. Prema članku 40. stavak 1. točka k) Zakona proizlazilo bi da se i na isporuku građevinskog zemljišta plaća porez na dodanu vrijednost. Međutim, posebnost hrvatskog pravnog sustava je u činjenici da se na isporuku građevinskog zemljišta može, a i ne mora platiti porez na dodanu vrijednost. Pri tome treba krenuti od utvrđivanja činjenice je li isporučitelj nekretnine u sustavu PDV-a ili nije te je li građevinsko zemljište ujedno i građevinsko zemljište prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost.
Naime, stavkom 6. članka 40. Zakona propisano je da se građevinskim zemljištem smatra zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje. Sukladno članku 72.a Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost izvršnim aktom, u smislu citiranog članka 40. stavka 6. Zakona o porezu na dodanu vrijednost, kojim se dozvoljava građenje, smatra se građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i sl.
Takva odredba kojom je zakonodavac odlučio odrediti što se smatra građevinskim zemljištem može dovesti do brojnih problema pa čak i do arbitrarnosti prilikom donošenja rješenja o plaćanju poreza. Naime, jasno je da je građevinsko zemljište samo ono zemljište za koje je prostornim planom predviđena gradnja i koje se nalazi u građevinskoj zoni. Zakon o prostornom uređenju je osnovni zakon kojim se uređuju način upravljanja i gospodarenja prostorom Republike Hrvatske. Prema tom Zakonu prostornim planovima uređuje se korištenje i namjena prostora. Prostorni planovi donose se na državnoj i županijskoj razini odnosno na razini Grada Zagreba te na lokalnoj razini. Tim zakonom propisano je da je građevinsko zemljište upravo ono zemljište koje je prostornim planom namijenjeno gradnji građevina. Dakle, osnovni zakon koji uređuje prostorno uređenje u nesuglasju je sa Zakonom o porezu na dodanu vrijednost budući da ta dva zakona na potpuno drugačiji način definiraju pojam građevinskog zemljišta.
Nadalje, podrobnijom analizom stavka 6. članka 40. Zakona o porezu na dodanu vrijednost također se može zaključiti da se građevinsko zemljište, za koje je podnesen zahtjev za izgradnju koji nije postao izvršan u upravnom postupku, ne bi moglo smatrati građevinskim zemljištem u smislu Zakona o porezu na dodanu vrijednost. Da bi stjecatelj nekretnine uopće mogao predvidjeti visinu porezne obveze, pa tako i ukupnu cijenu građevinskog zemljišta, trebao bi utvrditi je li isporučitelj nekretnine u sustavu PDV-a, je li zemljište koje je predmet isporuke građevinsko zemljište sukladno usvojenom prostornom planu, te od ovlaštenog donositelja prostornog plana zatražiti podatak je li vlasnik zemljišta zatražio izdavanje akta kojim se odobrava građenje odnosno je li takav akt postao izvršan.
Daniel Deković, dipl. iur.