Prema sadašnjem stanju, državljani nekih država (primjerice, Rusije) zbog nedostatka uzajamnosti ne mogu ishoditi suglasnost Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske za stjecanje prava vlasništva nekretnine u Hrvatskoj. Takvi stranci već godinama pronalaze alternativna rješenja za stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj ili barem neki temelj za legalnu gradnju objekta (zgrade, kuće) i nesmetano uživanje u njemu.
Poznato je da su stranci godinama (danas nešto manje, budući da od 1. veljače 2009. državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj; pritom ovdje nećemo raspravljati o pravilima za stjecanje nekretnina na isključenom području – poljoprivrednom zemljištu i zaštićenim dijelovima prirode) osnivali trgovačka društva u Republici Hrvatskoj, na čije ime se kupovala nekretnina u Hrvatskoj, pa kako je to društvo, sa stajališta propisa, smatrano domaćom pravnom osobom, bilo kakva suglasnost za stjecanje prava vlasništva na nekretnini u Republici Hrvatskoj nije bila potrebna.
Drugi domišljati način na koji stranci nastoje steći nekretninu u Hrvatskoj, a čine to i danas, je osnivanjem prava građenja na nekretnini u Hrvatskoj.
Naime, prema članku 354. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ograničenja koja za strane osobe predstavlja zakon glede prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske, ne mogu se na odgovarajući način primijeniti na ograničena stvarna prava.
Stoga se logičnim postavlja pitanje mogu li strani državljani, koji zbog formalnih razloga ne mogu od Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske dobiti suglasnost za stjecanje prava vlasništva nekretnine, slobodno steći pravo građenja na nekretnini u Republici Hrvatskoj (jer radi se o ograničenom stvarnom pravu), i temeljem tog prava građenja ishoditi dozvolu za gradnju, izgraditi kuću i postati vlasnik te kuće za vrijeme trajanja prava građenja?
Isto pitanje postavlja se i za strance, državljane države s kojima u vezi sa stjecanjem prava vlasništva na nekretninama postoji uzajamnost, ali koji ne žele ići dugotrajnim putem (ishođenje suglasnosti ministra pravosuđa za stjecanje prava vlasništva na nekretnini u Republici Hrvatskoj), već ovim jednostavnijim putem (osnivanjem prava građenja).
Dakle, već smo naveli da se ograničenja koja za strane osobe postavlja zakon glede prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske, ne mogu na odgovarajući način primijeniti na ograničena stvarna prava (članak 354. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV), služnosti (članak 174.-245. ZV-a), stvarne terete (članak 246.- 279. ZV-a), pravo građenja (članak 280.- 296. ZV-a) i založno pravo (članak 297.- 353. ZV-a).
Stoga se strancima za stjecanje ograničenih stvarnih prava ne mogu postaviti neke dodatne pretpostavke, bez obzira na to po kojoj pravnoj osnovi stječu ograničena stvarna prava (pravni posao, nasljeđivanje, odluka suda ili druge vlasti, na temelju samog zakona). Ali, ograničenja koja vrijede za domaće državljane, odnosno pravne osobe, vrijede i za strance.
Pritom ističemo da je u praksi sporno može li se u korist strane osobe osnovati pravo građenja (bez traženja suglasnosti i provjeravanja uzajamnosti) kojim bi strana osoba stekla pravo da na površini zemlje i/ili ispod nje izgradi zgradu i ima je u svome vlasništvu dok traje pravo građenja, premda to zemljište ne može imati u svom vlasništvu (članak 280. stavak 1. ZV-a).
Oni koji odgovaraju potvrdno, pozivaju se na odredbu članka 354. stavak 2. ZV-a (ograničenja se ne odnose na ograničena stvarna prava, dakle niti na pravo građenja), a oni koji misle suprotno, na odredbu članka 280. ZV-a prema kojoj je pravo građenja u pravnom smislu nekretnina, vlasnik zgrade izgrađene na tom pravu je i stvarni i pravni vlasnik zgrade, a za stjecanje vlasništva nekretnine (zgrade) strancu treba suglasnost ministra pravosuđa uz postojanje uzajamnosti (članak 356/2. ZV-a).
Prema neslužbenim informacijama, Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske smatra da kad stranci stječu pravo građenja, nije potrebno pribavljanje suglasnosti ministra pravosuđa. Također, prema informacijama iz prakse zemljišnoknjižnih sudova, takvi upisi prava građenja bez suglasnosti, dopuštaju se.