Objavljen je javni poziv za prijavu upisa u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojem žive zaštićeni najmoprimci

Zakon se u prvom redu primjenjuje na stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima na dan njegova stupanja na snagu stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava, a sve kako bi vlasnici stanova ostvarivali pravo na povrat imovine i isplatu tržišne najamnine, dok bi se najmoprimcima povoljnim uvjetima omogućilo stjecanje prava vlasništva. Također, odredbe Zakona primjenjuju se i na stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba opterećene teretom zaštićenog najma po osnovi bivšeg stanarskog prava koji su privremeno ispražnjeni zbog oštećenja uzrokovanih potresima iz 2020. godine.; na zaštićene podstanare, ako nije drukčije određeno; na stanove u suvlasništvu u kojima na dan njegova stupanja na snagu stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava ako je najmanje jedan od suvlasnika fizička ili pravna osoba; na stanove oduzete od strane jugoslavenske komunističke vlasti, a vraćene u vlasništvo prijašnjim vlasnicima prema odredbama posebnoga zakona, ako tim zakonom nije drukčije propisano.

Zakon se ne primjenjuje na stanove u vlasništvu ustanova kojima su osnivači Republika Hrvatska ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Zakon propisuje programske mjere koje su razvrstane u dvije temeljne skupine. Prvoj skupini pripadaju programske mjere provedbom kojih osoba ostaje stanovati u stanu u kojem je do tada imala status zaštićenog najmoprimca, a drugu skupinu čine programske mjere provedbom kojih zaštićeni najmoprimac oslobađa stan od osoba i stvari te ga predaje u posjed vlasniku stana.

Člankom 17. Zakona detaljno je redom prvenstva propisano pet programskih mjera:

Prva programska mjera – ukidanje zaštićenog najma na stanu uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da mu se priznaje status najmoprimca na istom stanu na neodređeno vrijeme u skladu odredbama Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj: 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24) a na temelju nagodbe stranaka (nagodba stranaka kojom se utvrđuje visina najma i neodređeno vrijeme trajanja najma)

Druga programska mjera – isplata zaštićenom najmoprimcu od strane Republike Hrvatske odgovarajućeg iznosa novčanih sredstava u zamjenu za ukidanje statusa zaštićenog najmoprimca, iseljenje iz stana i njegova predaja u posjed vlasniku ili podredno Republici Hrvatskoj (isplata zaštićenog najmoprimca po etalonskoj vrijednosti stana na koji ima pravo (cca. 42.000 € do 50.000 € i dodatnih 10.000-12.000 € za svakog člana kućanstva);

Treća programska mjera – ukidanje zaštićenog najma na stanu tako da zaštićeni najmoprimac oslobađa stan od osoba i stvari te ga predaje u posjed vlasniku ili podredno Republici Hrvatskoj, uz omogućavanje bivšem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da se useli u odgovarajući stan koji mu u najam daje Republika Hrvatska i za koji plaća državnu najamninu, uz pravo na otkup tog stana po cijeni koja se utvrđuje prema posebnoj formuli propisanoj Zakonom (zaštićeni najmoprimac iseli u stan u vlasništvu države gdje plaća minimalnu najamninu od 2 € po m², ali koji može i otkupiti pod povoljnim uvjetima);

Četvrta  programska mjera – sklapanje ugovora između vlasnika stana i Republike Hrvatske o zamjeni stanova tako da vlasnik stječe pravo vlasništva na nekretninama u dotadašnjem vlasništvu Republike Hrvatske, a Republika Hrvatska pravo vlasništva na stanu na kojem postoji pretvorbeni teret zaštićenog najma, uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da mu se priznaje pravo otkupa tog stana od Republike Hrvatske po cijeni koja se utvrđuje prema posebnoj formuli propisanoj ovim Zakonom (zamjena stanova između vlasnika i Republike Hrvatske s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima);

Peta programska mjera – sklapanje ugovora između vlasnika stana i Republike Hrvatske o kupoprodaji stana po tržišnim uvjetima, uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da mu se priznaje pravo otkupa tog stana od Republike Hrvatske po cijeni koja se utvrđuje prema posebnoj formuli propisanoj ovim Zakonom (Republika Hrvatska kupuje stan od vlasnika s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima sličnima).

Iz navedenoga, razvidno je kako prema prvoj, četvrtoj i petoj programskoj mjeri osoba ostaje u posjedu stana u kojem je dotad imala status zaštićenog najmoprimca tako što na stanu stječe status najmoprimca ili pravo vlasništva na njemu, dok prema drugoj i trećoj programskoj mjeri zaštićeni najmoprimac iseljava iz stana oslobađajući ga od osoba i stvari te ga predaje u posjed vlasniku ili podredno Republici Hrvatskoj.

Za napomenuti je kako se u provedbene svrhe, četvrta i peta programska mjera smatraju jednom alternativno određenom mjerom, a koja će se među njima odabrati, ovisi isključivo o volji vlasnika stana, sve pod uvjetom da se vlasnik stana za njih prethodno opredijeli. Također, na zaštićenog podstanara moguće je primijeniti isključivo drugu i treću programsku mjeru, osim ako vlasnik stana i zaštićeni podstanar suglasno ne zatraže sklapanje nagodbe pred službenom osobom u kojoj će sporazumno odrediti drugi način izvršenja.

U svrhu provedbe Zakona Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (dalje u tekstu – Ministarstvo) osnovalo je Registar stanova koji su u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari koji se vodi u digitalnom obliku, a način osnivanja i vođenja propisano je Pravilnikom.

Pravilnikom se, osim osnivanja i vođenja Registra, propisuje i način dostave i obrade dokumentacije o stanu, način unosa podataka i dokumentacije u Registar, registarski broj stana, korisnici Registra te dodjela i brisanje korisničkih računa, stavljanje u funkciju i zaključavanje Registra u odnosu na pojedini stan, obrada i osiguravanje dostupnosti podataka iz Registra, obrasci za prijavu stana u Registar te način njihova popunjavanja te druge radnje i mjere potrebne za osnivanje i vođenje Registra.

Dostava podataka u Registar

Dostava podataka od strane vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca odnosno zaštićenog podstanara

Člankom 4. Pravilnika propisano je da u prijavi za registar, stranka ministarstvu dostavlja popunjeni Obrazac za upis stana u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci te dokumentaciju s kojom raspolaže. Obrazac i dokumentacija mogu se dostaviti osobno, poštom ili na mail adresu provedba.statileo@mpgi.hr.

Uz popunjeni obrazac stranke dostavljaju dokumentaciju s kojom raspolažu, a osobito:

1. Rješenje kojim je stečeno stanarsko pravo

2. Ugovor o zaštićenom najmu

3. Presudu koja zamjenjuje ugovor o zaštićenom najmu

4. Izvadak iz zemljišne knjige ili iz knjige položenih ugovora za stan

5. Posjedovni list za stan

6. Zapisnik o bodovanju stana

7. Izračun iznosa zaštićene najamnine

8. Potvrde o prebivalištu za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca

9. Izjavu zaštićenog najmoprimca pod materijalnom i kaznenom odgovornošću da on ni njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner nemaju u vlasništvu drugu useljivu nekretninu u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nalazi stan

10. Izvatke iz zemljišnih knjiga ili iz knjiga položenih ugovora te posjedovne listove za nekretnine koje zaštićeni najmoprimac ili njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner imaju u svom vlasništvu

11. Dokumentaciju kojom se dokazuju ukupna primanja članova kućanstva zaštićenog najmoprimca u slučaju da smatra da će najamnina koju je on dužan plaćati od 1. siječnja 2025. (50 % tržišne najamnine) premašiti 25 % ukupnih prihoda članova domaćinstva

12. Ugovor o kupoprodaji stana, ugovor o darovanju stana, ugovor o doživotnom/dosmrtnom uzdržavanju, rješenje o nasljeđivanje ili neki drugi dokumentaciju iz koje je vidljiv način stjecanja vlasništva nad stanom

13. Izvatke iz zemljišnih knjiga ili iz knjiga položenih ugovora te posjedovne listove za nekretnine koje zaštićeni najmoprimac ili njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner imaju u svom vlasništvu ako imaju u vlasništvu nekretnine, ali iste nisu useljive nekretnine u smislu Zakona.

Dostava podataka kojima raspolaže Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama i jedinice lokalne samouprave

Nadležni upravni odjeli (upravni odjel jedinice lokalne samouprave i Grada Zagreba nadležan za poslove stanovanja) dužni su dostaviti Ministarstvu sve podatke kojima raspolažu o stanovima u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba na kojima postoji pretvorbeni teret zaštićenog najma po osnovi bivšeg stanarskog prava, a koji se nalaze na njihovu području do 15. svibnja 2024., a ako na području nadležnog upravnog odjela jedinice lokalne samouprave nema takvih stanova ili ne raspolažu s podacima o stanovima, o toj činjenici su dužni obavijestiti Ministarstvo.

Također, Agencija ustupa nadležnom Ministarstvu do 15. svibnja 2024. bazu podataka o sklopljenim ugovorima između vlasnika i zaštićenih najmoprimaca o najmu stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba na temelju Zakona o najmu stanova, stanovima koji su predmet tih ugovora, vlasnicima tih stanova, zaštićenim najmoprimcima, zaštićenim podstanarima, članovima njihovih obitelji i svim ostalim raspoloživim činjenicama, koju je ustrojila i kojom upravlja na temelju Pravilnika o sadržaju podataka o stanovima i osobama koje plaćaju zaštićenu najamninu.

Unos podataka u Registar

U Registar se unose podaci koji proizlaze iz dokumentacije dostavljene od stranaka, podaci koji proizlaze iz dokumentacije dostavljene od Agencije ili od jedinica lokalne samouprave te podaci iz dokumentacije koju službena osoba Ministarstva sama pribavi.

Podaci o stanu koji se unose u Registar

1. Mjesto, ulica i kućni broj stana

2. Površina stana

3. Broj soba

4. Kat u zgradi na kojem se stan nalazi

5. Katastarska čestica na kojoj se nalazi zgrada

6. Vlasnik stana, datum i način stjecanja vlasništva

7. Datum kad je stan dan na korištenje, odnosno kada je stečeno stanarsko pravo

8. Tržišna vrijednost stana (ako se primjenjuje 4. ili 5. programska mjera).

Podaci o zaštićenom najmoprimcu koji se unose u Registar

1. Ime i prezime

2. OIB

3. Datum i mjesto rođenja

4. Popis osoba koje žive u zajedničkom kućanstvu s imenom, prezimenom, OIB-om i datumom rođenja, uz napomenu navode li se u aktu na temelju kojeg je stečen status zaštićenog najmoprimca ili su naknadno rođeni

5. Podaci o aktu (ugovoru, presudi, rješenju) na temelju kojeg je stečen status zaštićenog najmoprimca

6. Podaci o prebivalištu zaštićenog najmoprimca i članova njegova kućanstva u posljednje tri godine

7. Podaci o vlasništvu na nekretninama zaštićenog najmoprimca i njegova bračnog ili izvanbračnog druga ili životnog partnera

8. Podaci o vlasništvu zaštićenog najmoprimca i članova njegova kućanstva

9. Podaci o primanjima zaštićenog najmoprimca i članova njegova kućanstva.

Podaci o vlasniku stana koji se unose u Registar

1. Ime i prezime, odnosno naziv ako se radi o pravnoj osobi

2. OIB

3. Datum i mjesto rođenja

4. Prebivalište, odnosno sjedište vlasnika stana

5. Podatak je li stan u kojem vlasnik ima prijavljeno prebivalište na području Republike Hrvatske u njegovom vlasništvu te posebna zabilježba ako vlasnik nema u vlasništvu drugih useljivih nekretnina na području Republike Hrvatske.

Rokovi za prijavu u Registar

Ministarstvo objavljuje javni poziv za prijavu stanova u Registar u oglasnom dijelu “Narodnih novina“, na službenim mrežnim stranicama Ministarstva i u najmanje dvama dnevnim novinama u roku od 15 dana od dana objave Pravilnika u „Narodnim novinama“.

Analogno navedenom, Ministarstvo je na svojim mrežnim stranicama 24. travnja 2024. godine objavilo Javni poziv za prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojem žive zaštićeni najmoprimci.

Rok za prijavu stana u Registar istječe 15. srpnja 2024. godine, do kojeg roka su stranke dužne dostaviti Ministarstvu popunjeni Obrazac i raspoloživu dokumentaciju.

U slučaju propuštanja roka za prijavu stana u Registar razlikuju se sljedeće pravne posljedice propuštanja roka prijave stana (članak 12.):

1. ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste rok za prijavu stana u Registar, ali je stan naveden u popisu stanova po jedinicama lokalne samouprave i/ili u bazi podataka Agencije – u kojem slučaju nadležni upravni odjel, na zahtjev nadležnog Ministarstva, bez odgode provjerava činjenice vezane uz status stana na licu mjesta i o utvrđenim činjenicama obavještava službenu osobu te ako se utvrdi da u stanu stanuje zaštićeni najmoprimac, a stan je u vlasništvu fizičke ili pravne osobe, službena osoba bez odgode upozorava stranke na posljedice propuštanja roka te im određuje dopunski rok za podnošenje prijave najkasnije do 31. kolovoza 2024. godine, a u slučaju ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste prijaviti stan u Registar i u dopunskom roku, ako i kada za to sazna, nadležno Ministarstvo po službenoj dužnosti pokreće postupak radi donošenja rješenja kojim se utvrđuju činjenice i okolnosti mjerodavne za utvrđenje da su ispunjene pretpostavke za nastup zakonskih posljedica kojom se pravni odnos zaštićenog najma sa zaštićenom najamninom po sili ovoga Zakona pretvara u pravni odnos najma na neodređeno vrijeme, s prosječnom slobodno ugovorenom najamninom koju je zaštićeni najmoprimac dužan plaćati vlasniku stana. Podatak o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine za pojedini stan dužno je, na zahtjev stranke, dati nadležno tijelo porezne uprave. Vlasnik stana gubi pravo na solidarnu naknadu ako je na nju bio ovlašten i na takav stan se ne primjenjuje Program mjera.

2. ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste rok za prijavu stana u Registar, a stan nije naveden ni u popisu stanova po jedinicama lokalne samouprave ni u bazi podataka Agencije – u kojem slučaju, ako se utvrdi da u stanu stanuje zaštićeni najmoprimac, a stan je u vlasništvu fizičke ili pravne osobe, službena osoba bez odgode upozorava stranke na posljedice propuštanja roka te im određuje dopunski rok za podnošenje prijave najkasnije do 31. kolovoza 2024. godine, a ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste prijaviti stan u Registar i u dopunskom roku, ako i kada za to sazna, nadležno Ministarstvo po službenoj dužnosti pokreće postupak radi donošenja rješenja kojim se utvrđuju činjenice i okolnosti mjerodavne za utvrđenje da su ispunjene pretpostavke za nastup zakonskih posljedica kojom se pravni odnos zaštićenog najma sa zaštićenom najamninom po sili ovoga Zakona pretvara u pravni odnos najma na neodređeno vrijeme, s prosječnom slobodno ugovorenom najamninom koju je zaštićeni najmoprimac dužan plaćati vlasniku stana. Podatak o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine za pojedini stan dužno je, na zahtjev stranke, dati nadležno tijelo porezne uprave. Vlasnik stana gubi pravo na solidarnu naknadu ako je na nju bio ovlašten i na takav stan se ne primjenjuje Program mjera.

3. ako jedna stranka, odnosno ili vlasnik ili zaštićeni najmoprimac istog stana propusti rok za prijavu stana u Registar – u kojem slučaju se na stranku koja je propustila rok za prijavu stana u Registar, u odnosu na tu stranku odgovarajuće se primjenjuju pravila o upozorenju te dopunskom roku, a ako stranka propusti prijaviti stan u Registar i u dopunskom roku do 31. kolovoza 2024. godine, u Registar se unose podaci i dokumentacija koju je dostavila druga stranka te se smatra da se stranka koja je propustila i dopunski rok odrekla prava na ispravke, dopune ili bilo kakve prigovore vezane uz podatke unesene u Registar, kao i prava na dostavu vlastite dokumentacije ili dokumentacije različite od one koju je dostavila druga stranka.

Načini korištenja podataka iz Registra

Podatci iz Registra mogu se koristiti (članak 18.) izravnim uvidom u podatke Registra objavljenim na mrežnim stranicama, preuzimanjem podataka iz Registra na zahtjev stranaka koje je omogućeno samo strankama i njihovim opunomoćenicima i ispisom izvatka iz Registra.

Prilog Pravilniku:

OBRAZAC ZA UNOS STANA U REGISTAR STANOVA U KOJIMA ŽIVE ZAŠTIĆENI NAJMOPRIMCI 

Mirta Brkić-Gverieri, dipl. iur.

Izvori:

1. Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, broj: 36/24);

2. Pravilnik o Registru stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci („Narodne novine“, broj:  47/24);