Nakon četiri godine primjene Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Nar. nov., br. 125/11 – u nastavku teksta: Zakon) Hrvatski sabor donio je Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (u nastavku teksta: ZID Zakona). Radi se o prvoj noveli Zakona koji uređuje zakupne i kupoprodajne odnose vezane uz poslovne prostore.
Pitanja koja uređuje ZID Zakona
Budući da je u primjeni Zakona, u dijelu koji se odnosi na ponudu novog ugovora o zakupu poslovnoga prostora sadašnjem zakupniku, uočena podnormiranost, jedno od pitanja koja ZID Zakona uređuje je postupanje u slučaju propuštanja zakupodavca da u skladu s odredbom članka 6. stavka 3. Zakona dostavi zakupniku koji ispunjava uvjete, ponudu za sklapanje novog ugovora. Također, uvedena je novina u vezi trajanja obnovljenog zakupnog odnosa odnosno u vezi toga je li uopće zakupodavac dužan ponuditi zakupniku novi ugovor o zakupu poslovnog prostora.
Nadalje, ZID Zakona donosi novine u pogledu uvjeta koje zakupnik mora ispuniti da bi ostvario pravo na kupnju poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske.
Osim toga, ZID Zakona uređuje i kriterije po kojima, iznimno, sadašnji korisnik može kupiti poslovni prostor u kojem obavlja dopuštenu djelatnost.
Jedno od pitanja kojim se bavi ZID Zakona su i slučajevi u kojima Republika Hrvatska nije uredila zakupni odnos s korisnicima poslovnih prostora u kojima se obavlja dopuštena djelatnost, a kojima je istekao ranije sklopljeni ugovor o zakupu, ali koji cijelo vrijeme ispunjavaju obveze iz tog prethodnog ugovora i protiv kojih nije pokrenut postupak za ispražnjenje i predaju poslovnoga prostora.
Također, stupanjem na snagu Zakona o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 94/13) prestala je s radom Agencija za upravljanje državnom imovinom, a njezine ovlasti preuzeo je Državni ured za upravljanje državnom imovinom (u nastavku teksta: DUUDI). Nakon preuzimanja poslova uočeno je da postojeći zakonodavni okvir nije dostatan da bi se uredili svi zakupni odnosi u nadležnosti DUUDI-ja. Stoga je u tekstu Zakona došlo do terminološke promjene naziva tijela koje upravlja državnom imovinom, te su unesene i odredbe koje uređuju zakupne odnose u nadležnosti DUUDI-ja. I konačno, ZID Zakona utvrđuje kriterije i postupak za prodaju poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave.
Općenito, može se reći da bi ZID Zakona trebao omogućiti cjelovito uređenje zakupnih odnosa za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, a samim time i relevantno evidentiranje i redovito prihodovanje po toj osnovi.
Ponuda za sklapanje novog ugovora sadašnjem zakupniku (članak 6. Zakona)
Dakle, jedna od novina koje ZID Zakona donosi je i ponešto drugačiji režim postupanja u slučaju kada sadašnji zakupnik ima pravo na obnovu zakupnog odnosa. Naime, u članku 6. Zakona izmijenjen je stavak 3. prema kojem je, iznimno od odredbe stavka 1. toga članka, zakupodavac dužan sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, ili na zahtjev zakupnika, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od pet godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti.
Prema novom stavku 4. u članku 6. Zakona zakupnik može podnijeti zakupodavcu pisani zahtjev za davanje ponude za obnovu zakupnog odnosa najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen. Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupni odnos prestao je istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora, raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora.
U Konačnom prijedlogu ZID Zakona zakonopisac je obrazložio da su u ovom dijelu Zakona izmjene bile potrebne jer postupanje sadašnjeg zakupnika zainteresiranog za sklapanje novog ugovora o zakupu nije bilo normirano. Također, ukazalo se potrebnim isključiti obvezu davanja ponude ako je zakupodavcu poslovni prostor potreban za njegove potrebe, pri čemu izraz „za njegove potrebe“ nije definiran, niti u obrazloženju Konačnog prijedloga ZID Zakona pojašnjen.
Kupoprodaja poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske (članak 33. Zakona)
Došlo je do novina i u dijelu Zakona koji se odnosi na kupoprodaju poslovnog prostora u vlasništvu RH te su ponešto izmijenjeni kriteriji odnosno uvjeti za tu kupoprodaju. U članku 33. Zakona stavak 1. izmijenjen u cijelosti, a prema novoj odredbi poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske može se prodati sadašnjem zakupniku, koji uredno ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema Republici Hrvatskoj, pod uvjetima i u postupku propisanim Zakonom i u skladu s uredbom koju će donijeti Vlada Republike Hrvatske, i to na temelju popisa poslovnih prostora koji su predmet kupoprodaje koji će sastaviti Državni ured za upravljanje državnom imovinom sukladno posebnom propisu, a koji će se javno objaviti.
Prema noveliranoj odredbi (članak 33. stavak 7. Zakona), pravo na kupnju poslovnog prostora, prema tom Zakonu, može ostvariti zakupnik koji se nalazi u zakupnom odnosu s Republikom Hrvatskom, jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, u trajanju kraćem od pet godina ako je podmirio sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave. Dakle, proširena je obveza ispunjenja financijskih obveza zakupnika i prema Republici Hrvatskoj. Prema riječima predlagatelja ZID Zakona, izmjene i dopune u članku 33. stavcima 1. i 7. Zakona bile su potrebne jer, do sada, za slučaj kupnje poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, nije bila propisana dužnost zakupnika da dostavi dokaz o ispunjenju obveza prema Republici Hrvatskoj, a očito se smatralo da je to potrebno.
Također, došlo je do izmjene i u dijelu toga članka koji se odnosi na kupnju korištenog poslovnog prostora koji je predmet denacionalizacije. Naime, prema novom uređenju iz ZID Zakona, pravo na kupnju poslovnog prostora može ostvariti zakupnik koji je morao napustiti poslovni prostor koji je koristio na temelju zakupnog odnosa s Republikom Hrvatskom i jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, zbog povrata toga prostora u vlasništvo prijašnjem vlasniku, sukladno posebnom propisu, a do tada je bio u zakupu u neprekinutom trajanju od najmanje pet godina.
Došlo je do izmjene odredbe koja se odnosi na mogućnost kupnje poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, a odnosi se na sadašnjeg korisnika1. Naime, poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, može se prodati sadašnjem korisniku toga prostora koji u njemu obavlja dopuštenu djelatnost, a koji je taj prostor nastavio koristiti na temelju prije sklopljenog ugovora o zakupu kojem je prestala valjanost i koji zakupni odnos je trajao neprekidno najmanje pet godina.
Promjena naziva ovlaštenog tijela i brisanje odredbi o pravu na naknadu za upravljanje poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske
ZID Zakona je na sedam mjesta u tekstu Zakona, sukladno činjenici da je stupanjem na snagu Zakona o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske prestala s radom Agencija za upravljanje državnom imovinom, čije je ovlasti preuzeo DUUDI, promijenio naziv ovlaštenog tijela.
Ujedno, u članku 40. Zakona brisan je stavak 2., prema kojem Agencija za upravljanje državnom imovinom ima pravo na naknadu za upravljanje poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske, a koji iznos naknade određuje uredbom Vlada Republike Hrvatske. Do brisanja odredbe došlo je jer se sredstava za rad DUUDI-ja osiguravaju u državnom proračunu pa su, stoga, prihodi koji se ostvare u okviru djelokruga i ovlasti tog ureda, prihodi državnog proračuna. Sukladno tome, bilo je potrebno u članku 42. Zakona također brisati ovlast Vlade Republike Hrvatske da uredbom utvrđuje naknadu za rad Agencije za upravljanje državnom imovinom.
Prava zakupnika te dužnosti i ovlasti DUUDI-ja u svim slučajevima u kojima to nije bilo uređeno (i ostale Prijelazne i završne odredbe ZID Zakona)
Člankom 8. ZID Zakona dopunjen je tekst važećeg Zakona propisivanjem prava zakupnika te dužnosti i ovlasti DUUDI-ja u svim slučajevima u kojima to nije bilo uređeno. Sada su normirani slučajevi u kojima prijašnje tijelo zaduženo za upravljanje državnom imovinom nije u propisanom roku zakupniku ponudilo sklapanje novog ugovora ili zakupni odnosi nisu formalno uređeni s korisnicima tih poslovnih prostora, skojim korisnicima je prije sklopljeni ugovor o zakupu prestao, a koji cijelo vrijemeispunjavaju obveze na temelju prijašnjeg ugovora i protiv kojih nije pokrenut postupak za ispražnjenje i predaju poslovnoga prostora.
Konkretno, prema navedenom članku 8. ZID Zakona DUUDI će za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske u roku od 30 dana od stupanja na snagu ZID Zakona (18. lipnja 2015.) dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od pet godina:
− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu sklopljen s Republikom Hrvatskom javnim natječajem, a nije mu ponuđeno sklapanje novog ugovora o zakupu sukladno odredbi članka 6. stavka 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Nar. nov., br. 125/11), ako je u potpunosti ispunio obveze iz tog ugovora i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude
− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu sklopljen s tijelom državne uprave koje je upravljalo poslovnim prostorom ako je u potpunosti ispunio obveze iz tog ugovora i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude
− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu sklopljen s prijašnjim vlasnikom, a s kojim tijelo nadležno za upravljanje državnom imovinom nije uredilo zakupni odnos, ako je u potpunosti ispunio obveze iz tog ugovora i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude i protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje poslovnoga prostora
− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu na temelju odredbi Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, a s kojim tijelo nadležno za upravljanje državnom imovinom nije uredilo zakupni odnos za poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske stečenog na temelju članka 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, ako je u potpunosti ispunio obveze iz prijašnjeg ugovora o zakupu i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude i protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje poslovnoga prostora. Iznimno, ako stupanjem na snagu ZID Zakona nisu istekli rokovi iz članka 41. stavaka 2. i 3. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine2, za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske rok za davanje pisane ponude počinje teći prvog sljedećeg dana nakon isteka tih rokova. U tom slučaju provest će se postupak sukladno članku 6. Zakona.
Ujedno treba napomenuti da ako prema članku 8. ZID Zakona zakupnik u sva četiri slučaja, u roku od 30 dana od primitka ponude ne dostavi zakupodavcu pisani prihvat ponude, zakupni odnos prestaje.
Od prijelaznih odredbi ZID Zakona treba navesti i članak 9. ZID Zakona prema kojem se njegove odredbe neće primjenjivati na zakupne odnose koji su prestali prije stupanja na snagu ZID Zakona, osim na prestale zakupne odnose propisane u članku 8. ZID Zakona.
I konačno, člankom 10. ZID Zakona dano je u zadaću Vladi Republike Hrvatske da u roku 30 dana od dana stupanja na snagu ZID Zakona s njegovim odredbama uskladi Uredbu o kupoprodaji poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 137/12).
Biljana Barjaktar, dipl. iur.
1 Članak 2. stavak 2. Zakona: „Pod sadašnjim korisnikom u smislu članka 33. ovoga Zakona smatra se i korisnik poslovnoga prostora koji nema sklopljen ugovor o zakupu i koji obavlja u tom prostoru dopuštenu djelatnost, a protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjena i predaje poslovnoga prostora te koristi taj prostor bez prekida u trajanju od najmanje 5 godina.“
2 Članak 41. stavak 2. i 3. glase: „(2)Ako je ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnoga prostora prije isteka roka od godine dana računajući od dana pravomoćnosti rješenja iz stavka 1. ovoga članka. (3)Ako je ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnog prostora prije isteka ugovorenoga roka, a najkasnije u roku od pet godina računajući od dana pravomoćnosti rješenja iz stavka 1. ovoga članka.“