Vlasništvo na nekretninama stječe se na temelju pravnog posla, odluke suda, odnosno druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem i na temelju zakona. Pravo vlasništva stječe se kad su ispunjene sve pretpostavke koje su određene Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ali i drugim zakonima.
Na temelju članka 358. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, strana osoba ne može biti vlasnikom nekretnine koja leži na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva, osim ako je zakonom što drugo određeno.
Stranoj osobi koja je stekla pravo vlasništva na nekretnini prije nego što je područje na kojemu nekretnina leži proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva, prestaje pravo vlasništva te nekretnine, a ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju. Ako strana osoba ne može na navedenom području steći vlasništvo nekretnine koje bi inače stekla nasljeđivanjem, ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja.
Pritom se postavlja pitanje tko je nadležan utvrđivati koji status ima zemljište, odnosno nekretnina koja se nasljeđuje te smije li ga temeljem toga nasljednik – stranac naslijediti? Je li to javni bilježnik ili zemljišnoknjižni sud prema prijedlogu za uknjižbu prava vlasništva na temelju rješenja o nasljeđivanju?
Navedena norma članka 358. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne propisuje tko utvrđuje status nekretnine koja se nasljeđuje, te temeljem toga nemogućnost nasljeđivanja stranca, odnosno tko i kako određuje naknadu iz stavka 3. članka 358. No, čini se da bi utvrđivanje statusa nekretnine i nemogućnosti nasljeđivanja stranca bila zadaća javnog bilježnika, koji bi rješenjem o nasljeđivanju trebao utvrditi da je strana osoba nasljednik i da ne može naslijediti određenu nekretninu zbog zakonskog ograničenja stjecanja vlasništva za strane osobe.
Na temelju tog rješenja nadležni ured državne uprave proveo bi postupak u skladu s propisima o izvlaštenju, u kojemu bi odlučio o pravu strane osobe na naknadu za nekretninu koju nasljeđivanjem nije mogla steći.