Odluka o najmu stanova Grada Zagreba

Člankom 51. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20.) propisano je da su Vlada Republike Hrvatske ili poglavarstva Grada Zagreba, općina ili gradova dužni propisati uvjete i mjerila za davanje u najam stanova u svojem vlasništvu. Članak 41. stavak 2. Statuta Grada Zagreba ("Službeni glasnik Grada Zagreba" br. 23/16., 2/18., 23/18., 3/20., 3/21., 16/22.) uređuje da Gradska skupština Grada Zagreba donosi odluke i druge opće akte kojima se uređuju pitanja iz samoupravnog djelokruga Grada Zagreba. Na temelju navedenog, Zaključkom od 21. siječnja 2022. gradonačelnik je osnovao Radnu Skupinu za unaprjeđenje sustava upravljanja imovinom Grada Zagreba te pripremu prijedloga izmjena normativnih akata koji se odnose na imovinu Grada, između ostalog i Odluku o najmu stanova, odnosno Odluku o najmu javno najamnih stanova. Savjetovanje sa zainteresiranom javnošću provedeno je u razdoblju od 21. srpnja do 20. kolovoza 2023. te je 5. listopada 2023. donesena nova Odluka o najmu stanova.

Pregled Odluke

Odluka o najmu stanova uređuje uvjete, mjerila i postupke za davanje u najam stanova socijalno ugroženim osobama te uvjeti i mjerila za davanje u najam priuštivih stanova, a razliku u vrsti najma čini prihodovni cenzus najmoprimaca. Iz Grada se ističe da je cilj nove Odluke socijalna pravednost te da se novim modelom nastoje zbrinuti socijalno ugrožene osobe te osobe nižih i srednjih primanja, dok se osobe viših primanja nastoji demotivirati za korištenje gradskih stanova u navedene svrhe.

Članak 4. navodi definicije pojmova kojima za propis koristi, a najviše pozornosti privukla je formulacija pojma kućanstvo koje čine podnositelj zahtjeva i članovi njegova obiteljskog domaćinstva, i to: bračni ili izvanbračni drug, životni partner, neformalni životni partner, srodnici po krvi u pravoj i pobočnoj liniji i njihovi bračni ili izvanbračni drugovi odnosno životni i neformalni životni partneri, pastorci, posvojenici, posvojitelji te osobe koje je podnositelj zahtjeva dužan uzdržavati prema odredbama posebnog zakona, pod uvjetom da su na dan objave javnog natječaja za davanje stanova u najam prijavljeni na istoj adresi prebivališta kao i podnositelj zahtjeva. Članak 28. propisuje čak da podnositelj zahtjeva može kao članove svoga kućanstva navesti i osobe s kojima nije u bračnoj ili izvanbračnoj zajednici te rodbinskim vezama, odnosno s kojima prethodno nije činio zajedničko kućanstvo, ako priloži zajedničku izjavu o budućem kućanstvu potpisanu kod javnog bilježnika. Svi članovi, prije potpisivanja ugovora o najmu stana, Gradu Zagrebu moraju dati izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika kojom se obvezuju da će troškove stanovanja podmirivati solidarno i da će solidarno odgovarati za nastalu štetu i/ili dugovanja. Time se otvorila mogućnost da gradski stan u najam dobiju ne samo osobe koje su u izvanbračnoj zajednici ili životnom partnerstvu, nego i nevjenčani parovi ili jednostavno „cimeri“, dakako pod propisanim uvjetima. Također, iz Grada se naglašava da je ova odredba uvedena i na traženje udruga osoba s invaliditetom kojima takav aranžman odgovara radi lakše koordinacije i korištenja raznih usluga, poput primjerice osobne asistencije.

Stanovi se mogu dati u najam osobama s prebivalištem u Gradu Zagrebu koje su državljani RH, druge članice EU ili su pod međunarodnim zaštitom. Traži se uvjet neprekinutog prijavljenog prebivališta u gradu najmanje tri godine. Štoviše u prvotnom prijedlogu Odluke, obveza prijavljenog prebivališta bila je jedna godina, međutim prihvaćen je prijedlog iz javnog savjetovanja da se taj prag podigne na tri godine. Takvo se rješenje poprilično razlikuje od dosadašnjeg po kojemu su aplicirati za najam stana mogli samo državljani Republike Hrvatske koji imaju prijavljeno desetogodišnje prebivalište u Gradu Zagrebu. Isto se pravdalo pogodovanjem osobama koje najdulje obitavaju, rade i pridonose proračunu Grada Zagreba, međutim taj rigidni uvjet potencijalno je isključivao velik broj socijalno ugroženih osoba od korištenja gradskih stanova u navedene svrhe. Iz Grada je objašnjeno da se gradski stanovi ne dodjeljuju po zasluzi već s obzirom na potrebe te da je nužno aktivirati gradsku imovinu na način da se u najvećoj mjeri pomogne onima koji nemaju drugih opcija.

Također, prethodna Odluka nije dozvoljavala najmoprimcu ili članovima njegovog kućanstva da imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan na području cijele Republike Hrvatske. Članak 5. nove Odluke propisuje da se stan ne može dati u najam samo osobama koje na području grada Zagreba ili Zagrebačke županije imaju u vlasništvu useljiv stan ili kuću.

Nadalje, kao što je već gore navedeno, članak 2. Odluke navodi dvije moguće svrhe najma gradskih stanova, a to su:

-          stambeno zbrinjavanje na temelju socioekonomskog statusa

-          priuštivo stanovanje osobama nižih i srednjih prihoda.

Prihodovni cenzus za stambeno zbrinjavanje socijalno ugroženih osoba je 30% prosječne mjesečne neto plaće po zaposlenome u gospodarstvu Grada Zagreba za višečlana kućanstva, a 50% za samačka kućanstva. Za priuštivo stanovanje cenzus iznosi od 30% do 80% prosječne mjesečne neto plaće po zaposlenome u gospodarstvu Grada Zagreba u slučaju višečlanih kućanstava te od 50% do 100% za samačka kućanstva. Po dosadašnjem uređenju cenzus za socijalno ugrožene bio je 50%, a za priuštive stanove postojao je samo donji cenzus od 30%.

Nadalje, u članku 20. Odluke propisani su faktori na temelju kojih se dodjeljuju bodovi potencijalnim najmoprimcima na temelju socioekonomskog statusa, a to su:

- stambeni status kućanstva - uvodi se nova kategorija korisnika organiziranog stanovanja te kategorija beskućnika koja se najviše vrednuje (30 bodova).

- sastav kućanstva - uvode se kategorije „jednoroditeljske obitelji“, „samačkog kućanstva“ i „samohranog roditelja“ od kojih se potonja najviše vrednuje s 20 bodova.

- socijalno-zdravstveni status članova kućanstva - uvodi se bodovanje za primatelje zajamčene minimalne naknade, za status roditelja njegovatelja ili status njegovatelja, za korisnike doplatka za pomoć te za korisnike osobne invalidnine.

- posebne okolnosti - osoba koja je žrtva obiteljskog nasilja, osoba koja je bila u sustavu alternativne skrbi, osoba iznad 55 godina starosti, branitelj, civilni stradalnici i žrtve seksualnog nasilja za vrijeme Domovinskog rata.

Glavni kriteriji bodovanja za priuštivo stanovanje propisani su člankom 24. na sljedeći način:

- prihodi po članu kućanstva - od 30% do 50% prosječne mjesečne neto plaće po zaposlenome u gospodarstvu grada Zagreba za višečlana kućanstva, odnosno od 50% do 80% za samačka kućanstva.

- stambeni status kućanstva – boduje se podstanarstvo i stanovanje s roditeljima ili supružnikovim roditeljima.

- sastav kućanstva - uvode se kategorije „jednoroditeljske obitelji“, „samačkog kućanstva“ i „samohranog roditelja“ od kojih se potonja najviše vrednuje sa 20 bodova.

- socijalno-zdravstveni status kućanstva - uvodi se bodovanje za status roditelja njegovatelja ili status njegovatelja, za korisnike doplatka za pomoć, za korisnike osobne invalidnine.

- posebne okolnosti - osoba koja je žrtva obiteljskog nasilja, osoba koja je bila u sustavu alternativne skrbi, osoba mlađa od 35 godina starosti, branitelj, civilni stradalnici i žrtve seksualnog nasilja za vrijeme Domovinskog rata, obrazovanje - bacc. i/ili master ili viši stupanj obrazovanja.

- trajanje prebivanja u Gradu Zagrebu - za svaku godinu neprekinutog prebivanja podnositelj zahtjeva dobiva jedan bod, a može na tome temelju steći najviše deset bodova.

Članak 3. Odluke propisuje da se stanovi daju u najam na temelju javnog natječaja ili neposredno, u iznimnim slučajevima propisanim Odlukom.

Stan se može dati i bez natječaja ako je utvrđeno da su se životne okolnosti neočekivano promijenile u periodu od raspisivanja posljednjeg natječaja za davanje u najam stanova socijalno ugroženim osobama te ako bi davanje u najam stana ublažilo posljedice nenadanog događaja. Može se neposredno dati u najam i zaštićenom najmoprimcu u stanu koji je vlasništvo Grada Zagreba u objektu za koji je izdano rješenje o uklanjanju zbog derutnosti i ugrožene stabilnosti, zaštićenom najmoprimcu u stanu koji je vlasništvo Grada Zagreba, a čija površina premašuje površinu propisanu člankom 21. Odluke, osobi koja koristi stan na temelju sklopljenog ugovora o najmu s Gradom Zagrebom, a koji više nije vlasništvo Grada Zagreba, te osobi za koju postoji obveza davanja stana u najam na temelju pravomoćne sudske odluke ili zakona. Stan se može dati u najam neposredno i osobama koje su vlasnici stana i/ili zaštićeni najmoprimci ako je stan, zbog prirodne nepogode, utvrđen kao neuporabljiv za stanovanje od strane nadležnog tijela, ako su u vrijeme nastanka prirodne nepogode stanovale u stanu i imale prijavljeno prebivalište na adresi stana, te ako su imale prijavljeno prebivalište u Gradu Zagrebu najmanje jednu godinu.

Po dosadašnjem rješenju, najam stanova se mogao neposredno dodijeliti osobama s nižim primanjima s težim invaliditetom ili žrtvama nasilja. Iz obrazloženja nacrta Odluke proizlazi da bi novim bodovanjem takve osobe trebale biti pri vrhu liste na javnom natječaju, a neposredna dodjela stanova u najam predviđena je samo iznimno.

U prijelaznim i završnim odredbama predviđeno je da će Grad Zagreb, svim korisnicima koji trenutno nemaju pravnu osnovu korištenja, a koriste stan dulje od 5 godina i zadovoljavaju najveći imovinski cenzus iz Odluke, ponuditi sklapanje ugovora o najmu, ako podmire dug. Osobama koje zadovoljavaju kriterije za stanove za socijalno ugrožene, dug s osnova korištenja stana podmirit će Grad Zagreb. Cenzus se ne primjenjuje u slučaju umirovljenika u samačkim i dvočlanim kućanstvima, te ako je podnositelj zahtjeva ili član njegova kućanstva osoba s težim ili teškim invaliditetom, odnosno s III. i IV. stupnjem oštećenja funkcionalne sposobnosti.

Valja naglasiti da je člankom 38. propisano da se najamnina utvrđuje posebnim zaključkom kojeg donosi gradonačelnik. Dosadašnji zaključci - Zaključak o visini slobodno ugovorene najamnine („Službeni glasnik Grada Zagreba“ 26/09., 13/12. i 25/13.) i Zaključak o visini najamnine za javno najamne stanove („Službeni glasnik Grada Zagreba“ 1/14.), visinu najamnine određivali su na temelju kvadrature stana.

Prema konačnom prijedlogu novog Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb najamnina će se određivati na temelju prihoda kućanstva, a najmoprimci će biti podijeljeni u dvije kategorije. U prvu kategoriju potpadaju osobe kojima prihodi ne prelaze 30% prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini po članu kućanstva za višečlana te 50% za samačka kućanstva. Oni će plaćati najamninu u visini zaštićene najamnine, odnosno 0,36 eura/m². U drugu kategoriju ubrajaju se osobe koje zadovoljavaju kriterije za priuštivo stanovanje te su podijeljene u tri razreda s obzirom na prihode. Kućanstva koja imaju manje od 50% prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini plaćat će najamninu na razini 12% prihoda, kućanstva od 50% do 80% prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini plaćat će najamninu na razini 16% prihoda, a kućanstva koja imaju više od 80% prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini, plaćat će najamninu na razini 24% prihoda. Visina najamnine umanjuje se 20% za stanove u kojima je član kućanstva osoba s težim ili teškim invaliditetom, odnosno III. i IV. stupnjem oštećenja funkcionalne sposobnosti te za stanove u gradskoj četvrti Sesvete. Valja istaknuti da će se cijena najma utvrđivati pri svakom produženju najma, a u slučaju smanjenja prihoda za više od 30% po članu kućanstva u prethodnoj godini, najmoprimac može tražiti revalorizaciju iznosa najamnine do isteka ugovora.

Zaključno

Iz Grada Zagreba se ističe da Odluka o najmu stanova ima naglašeno socijalni karakter te da joj je glavna svrha ustupiti ograničen broj stanova u vlasništvu Grada Zagreba onima s nižim i srednjim primanjima te im na taj način omogućiti pristupačnije stanovanje i dostojanstven život. Gore navedeni Zaključak o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb tek se treba donijeti, no prema konačnom prijedlogu Zaključka, novi iznosi najamnina trebali bi se početi primjenjivati od srpnja 2024. godine.

Ana Grudić