U nedostatku nužnih zakonodavnih izmjena Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06, u nastavku teksta: ZNS), sudovi su se prihvatili nezahvalne zadaće kako pretočiti stajališta Europskog suda za ljudska prava (ESLJP) iz te presude u sudsku praksu, te kako umanjiti nerazmjerna ograničenja privatnog prava vlasništva stanova na kojima postoji zaštićeni najam.
Stajališta ESLJP-a
U predmetu Statileo protiv Hrvatske (Presuda, 10. srpnja 2014., zahtjev br. 12027/10) ESLJP je utvrdio povredu članka 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju, te kao bitna izdvajamo sljedeća stajališta:
"117. Prema mišljenju suda, nesporno je u ovom predmetu došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja, budući da zaštićeni najam za posljedicu ima niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine. Najmodavci, posebice, ne mogu ostvariti to pravo u smislu fizičkog posjedovanja, budući da stanari ostaju u stanu na neodređeno vrijeme, te su njihova prava u pogledu iznajmljivanja stana, uključujući pravo na dobivanje tržišne najamnine i pravo na otkaz najma, u značajnoj mjeri pogođena nizom zakonskih ograničenja (vidi stavke 125.-129. ove presude). Ipak, najmodavci nisu lišeni svoga vlasništva, nastavljaju primati najamninu i mogu prodati svoje stanove, iako podložno uvjetima najma. (...)
125. Konkretno, temeljem prijelaznih odredaba Zakona o najmu stanova svako stanarsko pravo koje je bilo dodijeljeno na stanu u privatnom vlasništvu bilo je preoblikovano u ugovorni najam na neodređeno vrijeme (vidi stavke 11. i 39.-40. ove presude). Unatoč tome što se na to može gledati kao na kvazi - ugovor o najmu između najmodavca i najmoprimca, najmodavci zapravo imaju neznatan ili nikakav utjecaj na izbor najmoprimca ili bitne sastojke takvog ugovora (...)
126. To se odnosi ne samo na trajanje ugovora, već i na uvjete njegova otkaza. Ne samo da ti najmodavci ne mogu ući u posjed svojih stanova samo na temelju njihove želje da ih koriste na drugi način (...) već je značajno ograničeno i njihovo pravo na otkaz najma na osnovu vlastite potrebe za smještajem ili takve potrebe njegovih srodnika, ili radi toga jer najmoprimac ima u vlasništvu alternativni smještaj i zbog toga ne treba zaštitu od otkaza najma (...)
128. Kao posljedica toga, sustav zaštićenog najma nema odgovarajuća procesna jamstva u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i onih najmodavaca (...). Ova pravila, kombinirana sa zakonskim pravom članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca u vrijeme kad je Zakon o najmu stanova stupio na snagu da mogu naslijediti status zaštićenog najmoprimca (vidi stavke 46.-47. ove presude), ostavila su najmodavcima malo ili nimalo prilike da ponovno uđu u posjed svojih stanova, budući da je vjerojatnost da zaštićeni najmoprimci dobrovoljno napuste stan u pravilu neznatna (...)
129. Ostale obveze najmodavaca, koje potencijalno uključuju značajne izdatke s njihove strane, određene su u članku 13. Zakona o najmu stanova (...) koji ih obvezuju da stan održavaju u stanju koje je prikladno za stanovanje i plaćaju doprinos za zajedničku pričuvu koja je osnovana za pokriće redovnih troškova održavanja stambene zgrade u kojoj se stan nalazi. Istovremeno, njihovo pravo na ostvarivanje zarade od najma stanova podložno je zakonskim ograničenjima (...). Posebice, sukladno članku 7. stavku 1. Zakona o najmu stanova najmodavci nemaju ovlasti slobodno odrediti najamninu (vidi stavak 34. ove presude), jer je zaštićena najamnina za svaki stan izračunata u skladu s formulom određenom Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (vidi stavke 51.-55. ove presude). (...) zaštićena najamnina izračunata u skladu s tom formulom često je bila niža od zajedničke pričuve, te je prema tome bila nedovoljna za pokriće barem troškova održavanja zajedničkih prostora i instalacija zgrade u kojoj se stanovi nalaze, a da se ne govori o troškovima održavanja samih stanova. Štoviše, zaštićena najamnina se prema priznanju vlasti u pravilu određuje u najnižem iznosu (...)
132. Konačno, Sud primjećuje da se na sustav zaštićenog najma ili bilo koje od ograničenja prava najmodavaca kao posljedicu toga, ne primjenjuje nikakav zakonski rok. Imajući u vidu prethodno navedeno zakonsko pravo članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca da naslijede njihov status zaštićenog najmoprimca (vidi stavke 46. - 47. i 128. ove presude), to znači da ova ograničenja u mnogim slučajevima mogu trajati kroz dvije ili ponekad čak i tri generacije. (...)
138. Međutim, čak i uz pretpostavku da podnositelj zahtjeva, pored zajedničke pričuve, nije trebao snositi druge troškove za svoj stan te da nije plaćao porez na dohodak na iznos najamnine koji je imao pravo dobivati, Sud ne može drugo nego primijetiti da su iznosi o kojima je riječ, a kreću se od nula do otprilike deset eura mjesečno (vidi stavak 136. ove presude), izuzetno niski i teško se mogu smatrati pravičnom naknadom za korištenje podnositeljevog stana (...) Sud nije uvjeren da su interesi podnositelja zahtjeva kao najmodavca, uključujući njegovo pravo na ostvarivanje prihoda iz svoje imovine bili zadovoljeni uz tako izuzetno niske naknade (...)
139. Štoviše, ovaj iznos najamnine u izrazitoj je opreci s tržišnom najamninom koju je podnositelj zahtjeva mogao dobiti za svoj stan (...) U ovim okolnostima ne može se drugo nego zaključiti da je iznos zaštićene najamnine koji je podnositelj imao pravo primati bio u očitom nerazmjeru s visinom tržišne najamnine (...)".
Predmet Vrhovnog suda RH
U presudi Vrhovnog suda broj: Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016. navedeno je: "Međutim, upravo sagledavajući cilj i svrhu odnosnog propisa, neosnovano je pozivanje tužitelja na revizijsku odluku u kojoj se pravilno ističe da pravo najmoprimca na zaštićenu najamninu nije uvjetovano posjedovanjem kuće za odmor.
To je zato jer je u ovom slučaju utvrđeno da je tužitelj bio suvlasnik useljive 'vikend' kuće, koja je prema nespornim podacima iz postupka, polazeći od njezine izgrađenosti i sadržaja neupitno imala sve preduvjete za stalno, a ne povremeno stanovanje. Stoga se takvo stanje, samo zato jer je odnosna kuća povremeno korištena i jer se nalazi u turističkom mjestu uz more, ni u čemu može usporediti sa stvarnom kućom za odmor iz naznačene revizijske odluke. Kad se tome pridoda okolnost da je tužitelj prodajom te kuće ostvario cijenu od 300.000 EUR-a, odnosno suvlasničku 1/2 te cijene, tada je pravilan zaključak nižestupanjskih sudova da tužitelj kao takav nema pravo na zaštićenu najamninu.
Po ocjeni revizijskog suda, nižestupanjski sudovi nisu pogrešno primijenili materijalno pravo iz članka 31. stavak 2. podstavak 2. ZN-a, naprotiv, upravo bi tužiteljevo shvaćanje o pravnom domašaju i primjeni navedene zakonske odredbe, dovelo do nelogične situacije u kojoj bi pravo na zaštićenu najamninu imali i oni najmoprimci koji su vlasnici (ili suvlasnici) vrijednih useljivih kuća koje se voljom svojih vlasnika samo povremeno koriste, iako nema nekakvih zapreka za cjelogodišnje stanovanje u takvim objektima ili davanje u najam trećim osobama. Konačno, ako najmoprimac može takvu kuću prodati za cijenu kojom bi nesporno mogao kupiti i steći vlasništvo druge useljive kuće ili stana, kao što je to u ovom slučaju učinio tužitelj, tada nije prihvatljivo da ovakav najmoprimac plaća zaštićenu najamninu vlasniku stana.
Upravo to je protivno cilju i svrsi navedene zakonske odredbe koja ima izraženu socijalno-zaštitnu funkciju, stoga bi drugačiji pristup doveo do apsurdne situacije u kojoj bi najmoprimac, iako je prodajom vrijedne kuće u suvlasništvu pribavio dostatna novčana sredstva za stjecanje vlasništva useljive kuće ili stana, plaćao zaštićenu najamninu samo zato jer nije kupio useljivu kuću ili stan kada je to objektivno mogao.
Polazeći od svojevrsnog testa razmjernosti, u kojem je na jednoj strani najmoprimac koji prodajom vrijedne kuće ostvaruje novčana sredstva za stjecanje prava vlasništva useljive kuće ili stana, dok su na drugoj stvari vlasnici stana u kojem takav najmoprimac stanuje i plaća im zaštićenu najamninu, valja zaključiti da bi opisana situacija po ocjeni revizijskog suda bez daljnjega bila prekomjerni teret za svakog vlasnika odnosnog stana pa tako i za tuženice. Stoga revizijski sud ocjenjuje da je tužitelj, koji je u pravno mjerodavno vrijeme prodajom vrijedne suvlasničke kuće u M. raspolagao novčanom masom dovoljnom za stjecanje useljive kuće ili stana, u jednakoj pravnoj situaciji kao da je imao useljivu kuću ili stan iz članka 31. stavak 2. podstavak 2. ZN-a. Zato ga ne pripada pravo na zaštićenu najamninu."
Predmet Ustavnog suda RH
Ustavni sud je usvojio ustavnu tužbu vlasnika stana na kojem postoji zaštićeni najam i ukinuo sudske odluke (odluka broj: U-III-604/2016 od 4. listopada 2017.) iz sljedećih razloga:
U sudskom postupku je utvrđeno da su tužitelji stekli svojstvo nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu u Splitu (čiji je vlasnik podnositelj) još 1972., što je nesporno utvrđeno iz isprava koje su oni priložili tijekom postupka. Sporno je ostalo pravo na zaštićeni najamninu jer su tužitelji vlasnici kuće u Klisu, za koju prvostupanjski sud utvrđuje "da stojna kuća na koju su se tuženici pozivali u naravi predstavlja staru kamenu kuću u trošnom izdanju koja se sastoji od dvije male prostorije, da su plafon, zidovi i krovište kuće u potpunosti u derutnom stanju, iz čega ovaj sud jasno zaključuje da se ne radi o useljivoj kući koju ima u vidu citirana odredba čl. 33. st. 2. al. 2. ZNS-a. No, sve da ova stojna kuća i nije u derutnom stanju, činjenica jest da se ne radi o kući koja je smještena blizu Splita iz koje bi bilo moguće nesmetano dolaziti na posao kako za tužitelje tako i za članove njihovog obiteljskog domaćinstva.
Drugostupanjski sud je potvrdio prvostupanjsku presudu kojom je nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.
U svojoj ocjeni Ustavni sud je utvrdio da su osporene odluke donesene u parničnom postupku pokrenutom po tužbi tužitelja podnesenoj 17. svibnja 2004., u kojoj su oni tvrdili da su nositelji stanarskog prava na stanu u Splitu ..., a koje su stanarsko pravo stekli na temelju Ugovora o korištenju stana iz 1979. godine. U tužbi su tvrdili da su stupanjem na snagu ZNS-a stekli status zaštićenih najmoprimaca, a da tuženici, među kojima je i podnositelj ustavne tužbe, kao vlasnici stana nisu s njima sklopili ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Stoga su tužitelji od suda tražili donošenje presude kojom će se u cijelosti zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Postavljenom tužbenom zahtjevu usprotivili su se tuženici među kojima i podnositelj ustavne tužbe osporavajući njegovu osnovanost, te su ujedno istaknuli protutužbeni zahtjev za iseljenje tužitelja i članova njihove obitelji iz stana, ističući da tužitelji - protutuženici imaju u vlasništvu useljivu kuću te tražeći plaćanje tržišne najamnine u iznosu od 2.000,00 kuna sve do iseljenja i predaje u posjed stana.
Ustavni sud utvrđuje da je u provedenom parničnom postupku nedvojbeno utvrđeno da se u konkretnom slučaju radi o zgradi koja je potpadala pod režim privatnog vlasništva, te da tužitelji stanuju u stanu koji je vlasništvo tuženika od 1969. godine. Također, sudovi su utvrdili da su tužitelji - protutuženici s A. D., punomoćnicom suvlasnika stambene zgrade u kojoj se nalazi sporni stan, zaključili ugovor o korištenju stana 1979. godine. Također, utvrdili su da je ugovor sklopljen nakon što je bivša nositeljica stanarskog prava (V. B.), inače teta jednog od tužitelja - protutuženika, umrla 1979. godine. Stanarsko pravo na bivšu nositeljicu stanarskog prava (V. B.) preneseno je nakon smrti njezina supruga i nositelja stanarskog prava ugovorom iz 1972. godine.
Također, sudovi su u postupku utvrdili da je tužitelj pod 2. A. J. na dan stupanja na snagu ZNS-a bio "vlasnikom stojne kuće u Klisu", ali da je očevidom na licu mjesta sud utvrdio da "stojna kuća na koju su se tuženici pozivali u naravi predstavlja staru kamenu kuću u trošnom izdanju", iz čega prvostupanjski sud zaključuje da se ne radi o useljivoj kući koju ima u vidu odredba članka 33. stavka 2. alineje 2. ZNS-a. Slijedom navedenog činjeničnog stanja ocjena je sudova da su tužitelji - protutuženici bili članovi obiteljskog domaćinstva bivše nositeljice stanarskog prava V. B., te da su stoga mogli nastaviti koristiti sporni stan, odnosno da su stekli stanarsko pravo na spornom stanu. Slijedom takvog zaključka, ocjena je sudova da su tužitelji - protutuženici imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na spornome stanu prije stupanja na snagu ZNS-a, odnosno da su suglasno članku 30. stavcima 1. i 2. ZNS-a danom stupanja na snagu tog zakona stekli prava i obveze zaštićenih najmoprimaca. Slijedom navedenog, usvojili su tužbeni zahtjev tužitelja - protutuženika, a odbili protutužbeni zahtjev tuženika - protutužitelja kojim se tražilo njihovo iseljenje i predaja stana, te plaćanje najamnine u iznosu od 2.800,00 kuna mjesečno.
Polazeći od činjenica koje su utvrđivane u provedenom postupku, nesporno je da je podnositelju suglasno mjerodavnim odredbama ZNS-a (člankom 31.) nametnuta obveza da s tužiteljima - protutuženicima (kao osobama iz članka 30. ZNS-a) mora zaključiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme. Time je nesumnjivo na temelju zakona došlo do miješanja u podnositeljevo pravo vlasništva, odnosno do ograničenja njegovog prava vlasništva, a koje se ogleda u nemogućnosti korištenja nekretnine u njegovom vlasništvu. Također, podnositelju je kao najmodavcu člankom 13. ZNS-a nametnuta obveza održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.
Međutim, ZNS u članku 6. propisuje da najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti zaštićena najamnina, odnosno slobodno ugovorena najamnina. Prema članku 7. ZNS-a zaštićena najamnina određuje se na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske s time da se uvjeti i mjerila utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca (stavci 1. i 2.). Prema stavku 3. istog članka zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom. Prema članku 31. stavku 2. ZNS-a pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.
Polazeći od mjerodavnih odredaba ZNS-a, te mjerodavne prakse ESLJP-a (Statileo protiv Hrvatske) i Vrhovnog suda Republike Hrvatske, nesporno je da je pravo na zaštićenu najamninu najmoprimca, suglasno mjerodavnim odredbama ZNS-a, potrebno procjenjivati polazeći od okolnosti svakog konkretnog slučaja.
U konkretnom slučaju osporenim presudama zamjenjuje se ugovor o najmu stana, te se podnositelju kao najmodavcu i vlasniku stana nameće obveza da stan u njegovu vlasništvu mora dati u najam najmoprimcima na neodređeno i uz zaštićenu najamninu. Istodobno se podnositelju kao vlasniku stana nameće obveza (članak 13. ZNS-a) da iz iznosa zaštićene najamnine podmiruje troškove redovnog održavanja zgrade.
Polazeći od okolnosti konkretnog slučaja ocjena je Ustavnog suda da su sudovi, pored nespornog utvrđenja da tužitelji - protutuženici imaju pravo na zaključenje ugovora o najmu prema članku 30. ZNS-a, propustili utvrditi ispunjavaju li oni i ostale zakonske pretpostavke za utvrđenje njihovog prava na zaštićenu najamninu (iz članka 7. stavka 2. ZNS-a). Tako su u provedenom postupku sudovi propustili utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca", te cijeniti nesporno utvrđenu činjenicu da jedan od tužitelji ima u vlasništvu nekretninu. Utvrđenje sudova da ta nekretnina nije podobna za stanovanje najmoprimaca, ne isključuje i procjenu vrijednosti nekretnine na tržištu, odnosno utjecaj te vrijednosti na ukupno materijalno stanje najmoprimaca koje je mjerodavno kod procjene "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca", odnosno kod procjene sudova jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku najamninu podnositelju ustavne tužbe. Uostalom i protutužbeni zahtjev podnositelja odnosio se na zahtjev za plaćanje ekonomske najamnine.
Zbog toga je Ustavni sud ocijenio da u osporenim presudama nisu dani ozbiljni, relevantni i dostatni razlozi za usvajanje tužbenog zahtjeva tužitelja - protutuženika, odnosno za odbijanje tužbenog zahtjeva podnositelja kojim je traženo da se tužiteljima naloži plaćanje ekonomske stanarine. Stoga, prema stajalištu Ustavnog suda, provedenim postupcima pred nižestupanjskim sudovima i odlukama koje su iz njih proizašle nije postignuta pravična ravnoteža između prava vlasništva podnositelja i prava tužitelja - protutuženika da zaključe ugovor o najmu stana suglasno mjerodavnim odredbama ZNS-a. Slijedom navedenog, ocjena je Ustavnog suda da su podnositelju osporenim presudama povrijeđena ustavna prava zajamčena člancima 29. stavkom 1. i 48. stavkom 1. Ustava.
Zaključno
Navedene odluke predstavljaju dobrodošao putokaz sudskoj praksi na području ugovora o najmu na privatnim stanovima, u kojim postupcima sud sada mora utvrditi sve okolnosti koje su odlučne u vezi prava na zaštićenu najamninu. Pri tome valja izvršiti i procjenu vrijednosti nekretnine na tržištu (ako njome raspolaže koji od potencijalnih zaštićenih najmoprimaca i to bez obzira gdje se ona u RH nalazi), odnosno utjecaj te vrijednosti na ukupno materijalno stanje najmoprimaca koje je mjerodavno kod procjene platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, odnosno kod procjene sudova jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku najamninu.
dr. sc. Robert Peček, Zagreb