Ugovor o darovanju bez prave predaje stvari – sporna pitanja i promjena sudske prakse

1. Uvod

Ugovor o darovanju je ugovor kojim jedna strana (darovatelj) dobrovoljno i besplatno prepušta drugoj strani (obdareniku) neku imovinsku korist, a druga strana to prihvaća. Darovanje je prije svega ugovor, što znači da je za sklapanje odnosnog pravnog posla potreban pristanak obdarenika. Naime, nikoga se ne može darovati protiv njegove volje. Radi se o besplatnom pravnom poslu jer se za činidbu ne traži protučinidba. Darovanje može biti konsenzualan i realan ugovor.

Kad je riječ o obliku ugovora o darovanju, potrebno je voditi računa radi li se o konsenzualnom darovanju (darovanje bez prave predaje stvari) ili realnom darovanju. Kod konsenzualnog darovanja (obećanje darovanja) akt sklapanja ugovora je vremenski odvojen od akta ispunjenja te se za takvo darovanje zahtijeva oblik javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave. S druge pak strane, kod realnog darovanja akt ispunjenja slijedi neposredno iza akta sklapanja pa se za takav ugovor načelno ne traži određeni oblik.¹

Članak 482. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima² propisuje da ugovor o darovanju bez prave predaje stvari mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave.

No u sudskoj praksi se postavilo pitanje značenja sintagme "bez prave predaje stvari". Također, postavilo se pitanje može li ugovor o darovanju bez prave predaje stvari, koji nije sklopljen u zakonom propisanom obliku, konvalidirati provedbom u zemljišne knjige. Isto tako, spornim se pokazalo na koji način će zemljišnoknjižni sudovi u redovitom postupku provedbe ugovora o darovanju utvrditi je li posrijedi prava predaja stvari ili ne, a o čemu ovisi osnovanosti prijedloga za upis.

2. Poseban oblik i posljedice nepoštivanja oblika

Iz članka 482. stavka 2. ZOO-a, koji propisuje poseban oblik za ugovor o darovanju bez prave predaje stvari može se zaključiti da je ugovor o darovanju bez prave predaje stvari strogo formalni pravni posao.³ Obvezno pravo, kao i ZOO, počiva na načelu dispozitivnosti što podrazumijeva da sudionici pravnog prometa slobodno uređuju svoje obvezne odnose pod uvjetom da to nije protivno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.⁴ Stoga se postavilo pitanje predstavlja li zakonska odredba iz članka 482. stavka 2. ZOO-a dispozitivnu odredbu od koje sudionici obveznog odnosa mogu odstupiti ili je riječ o prisilnoj normi. Sudska praksa je jedinstvena da navedena zakonska odredba predstavlja kogentnu normu od koje se ne može odstupiti.⁵ Navedeno potvrđuje i Vrhovni sud⁶ u odluci Rev 1182/14-2 od 30. kolovoza 2017. u kojoj navodi: "Prema pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske, odredba čl. 482. st. 2. ZOO prisilne je naravi i ne trpi nikakve iznimke", a Županijski sud u Splitu u odluci Gž Zk 128/2024-2 od 18. prosinca 2024. dodatno naglašava kako je cilj posebnog oblika izbjegavanje lakomislenosti preuzimanja obveza.

Osim članka 482. stavka 2. ZOO-a, potrebno je uputiti i na članak 53. stavak 1. točku 2. Zakona o javnom bilježništvu⁷ koji propisuje da je javnobilježnički akt potreban osobito za pravnu valjanost darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca. Stoga se, uvažavajući potonju odredbu i kogentnu odredbu iz članka 482. stavka 2. ZOO-a, sa sigurnošću može zaključiti da ugovor o darovanju bez prave predaje stvari mora biti sklopljen u kvalificiranom obliku.

No postavlja se pitanje koja je posljedica nepoštivanja zakonom propisanog oblika za ugovor o darovanju bez prave predaje stvari. Članak 290. stavak 1. ZOO-a propisuje da ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku nema pravni učinak, osim ako iz cilja propisa kojim je određen oblik ne proizlazi što drugo. Judikatura je jedinstvena oko shvaćanja da je ugovor bez prave predaje stvari koji nije sklopljen u zakonom propisanom obliku ništetan.⁸

Međutim, postavilo se i pitanje može li takav ugovor, koji nije sklopljen u zakonom propisanom obliku, konvalidirati ako je proveden u zemljišnim knjigama. Naime, članak 294. ZOO-a propisuje da se ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra valjanim iako nije sklopljen u tom obliku ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo.

Stoga je upitno smatra li se provedba takvog ugovora u zemljišne knjige ispunjenjem u smislu članka 294. ZOO-a uslijed kojeg će odnosni ugovor unatoč nedostatku propisanog oblika osnažiti. Sudska praksa je oko navedenog pitanja lutala no VSRH je u odlukama Rev-2759/11 od 18. prosinca 2012., Rev-722/12 od 15. prosinca 2015., Rev-955/2009 od 6. svibnja 2010, Rev-995/2004 od 4. listopada 2005., Rev-880/05 od 19. listopada 2005. i dr. zauzeo shvaćanje da ugovor o darovanju bez prave predaje mora biti sklopljen u kvalificiranom obliku, a propisani nedostatak forme da ne može nadomjestiti upis u zemljišne knjige.⁹ Županijski sud u Osijeku u odluci Gž 2277/2021-3 od 17. studenog 2022. dodaje da se provedba ugovora o zemljišne knjige ne može smatrati ispunjenjem ugovorne obveze u smislu članka 294. ZOO-a, a Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž 3143/2023 od 21. studenog 2023. navodi da nedostatak oblika može nadomjestiti samo prava predaja stvari, a ne i uknjižba u zemljišne knjige.

3. "Bez prave predaje stvari"

Značenje navedene formulacije predmet je svakodnevnog razmatranja i preispitivanja od strane sudske prakse. VSRH primjerice u odlukama Rev 1182/2014-2 od 30. kolovoza 2017. i Rev 459/2020-4 od 5. svibnja 2020. navodi da se pod pojmom prave predaje podrazumijeva realna predaja stvari u neposredni posjed stjecatelja, a ne fiktivna predaja stvari odnosno za valjanost takvog ugovora o darovanju nije dovoljna tradicija samo na osnovi očitovanja.

Županijski sud u Zadru u odluci Gž 86/2023 od 9. veljače 2023. navodi da je prava predaja izvršena kada se stjecatelj voljom prenositelja nađe u položaju da može izvršavati vlast glede stvari, a Županijski sud u Splitu u odluci Gž 1169/2023-4 od 31. svibnja 2023. ističe da za pravu predaju stvari nije dovoljno samo formalno stupanje u posjed nekretnina¹⁰.

Iz navedenog je vidljivo da su različiti sudovi na pokušavali na različite načine teorijski odrediti značenje zakonske formulacije "bez prave predaje stvari". Takvi teorijski pokušaju prisutni su i u recentnoj sudskoj praksi. Naime, Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž 876/2023-2 od 8. studenog 2023. navodi da pojam prave predaje podrazumijeva standard realne predaje stvari u neposredni posjed stjecatelja, a nije dovoljna tek tradicija na osnovi očitovanja volje (istovjetno stajalište izraženo je u više odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske kao npr. Rev-1182/14-2 od 30. kolovoza 2017., Rev-459/2020-4 od 5. svibnja 2020. i dr.), a Županijski sud u Slavonskom Brodu u odlukama Gž 738/2019-2 od 13. svibnja 2020. i Gž 64/2023-3 od 22. ožujka 2024. ističe da prava predaja stvari nije samo formalna tradicija na osnovi očitovanja volje ugovornih strana sadržanom u ugovoru, već pojam prave predaje podrazumijeva stvarnu, faktičnu predaju stvari i neposredni posjed stjecatelja.

Najdetaljniji u pokušaju definiranja predmetne zakonske sintagme bio je Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž 4643/2022-2 od 24. rujna 2024.: "Najprije valja reći da ne postoji zakonska definicija prave predaje no, zakonsku formulaciju "prava predaja" ili traditio vera ili effectiva treba tumačiti kao nešto više od obične tradicije. Način ili modus na koji se stječe neposredan posjed tradicijom može biti fizička predaja (traditio de manu ad manum i traditio longa manu) i predaja znacima ili simbolička tradicija (traditio symbolica), dok pod pravom predajom očitovanjem (traditio per declarationem) dolaze u obzir traditio brevi manu i/ili constitutum possessorium. Ugovor o darovanju je sklopljen suglasnošću volja, tj. kada obdarenik prihvati darovateljevo obvezivanje na predaju dara bez protučinidbe. Suglasnost volja ugovornih strana da se izvrši darovanje znači da na strani darovatelja mora postojati namjera da učini darovanje, a na strani obdarenika da prihvati darovanje. Volja ugovornih strana za zaključenje svakog ugovora pa tako i volja za sklapanje Ugovora o darovanju mora biti izjavljena riječima, uobičajenim znakovima ili drugim ponašanjem iz kojeg se sa sigurnošću može zaključiti o postojanju volje darovatelja da prepusti dar bez protučinidbe obdareniku. Odredbom čl. 14. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 37/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06,146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14 - dalje: ZV) propisano je da se posjed prenosi predajom same stvari ili sredstva kojim stjecatelj ima vlast na stvari, a predaja je izvršena čim se stjecatelj s voljom prenositelja nađe u položaju izvršavati vlast glede stvari, a prema čl. 15. st. 1. ZV-a samim očitovanjem volje da se posjed predaje stjecatelju taj stječe neposredni posjed samo ako je već u položaju da izvršava svoju vlast glede stvari. Posjed se, dakle, prenosi predajom stvari ili sredstva tako da stjecatelj zadobiva faktičnu vlast na stvari, a predaja je izvršena tada kada se stjecatelj s voljom prenositelja nađe u položaju da može izvršavati vlast glede stvari. Predaja, kao faktičan čin, se sastoji se od prednikovog voljnog čina predaje i slijednikovog voljnog čina primanja stvari, tako da ona iziđe iz prednikove faktične vlasti i dođe u faktičnu vlast slijednika."¹¹

a. Praktični primjeri tumačenja pojma "bez prave predaje stvari"

Gore navedene teorijske pokušaje definiranja zakonske sintagme "bez prave predaje stvari" potrebno je implementirati u svakodnevici sudova. Sudovi su suočeni s različitim pitanjima čiji odgovor uvjetuje značenje predmetne zakonske sintagme.

Primjerice, u sudskoj praksi se postavilo pitanje smatra li se predaja ključeva nekretnine pravom predajom stvari. Sudovi su oko potonjeg pitanje suglasni. Tako Županijski sud u Osijeku u odluci Gž 2277/2021-3 od 17. studenog 2022. navodi da sama predaja ključeva bez ulaska obdarenika u nekretninu ne predstavlja pravu predaju stvari, a VSRH u odluci Rev 3196/2019-3 od 21. ožujka 2024. navodi sljedeće: "Predaja ključeva stana nije prava predaja darovane stvari u smislu odredbe čl. 482. st. 2. ZOO-a, budući da je posjedovno stanje ostalo neizmijenjeno, a niti je na ikakav način manifestirana promjena dotadašnjeg posjedovnog stanja."

Identično pravno shvaćanje zauzima i Županijski sud u Splitu u odluci Gž 1640/2024-2 od 20. studenog 2024. u kojoj navodi da predaja ključeva stana uz mogućnost svakodobnog ulaska i izlaska iz stana ne znači da je izvršena prava predaja stvari, kao i Županijski sud u Dubrovniku u odluci Gž 743/2020-2 od 8. svibnja 2024.: "Posjedovanje neke stvari predviđa faktičnu vlast stjecatelja na stvari, a samim ostvarenjem posjeda ključa ukoliko nije i uspostavljena takva faktična vlast, nije došlo do prave predaje posjeda te stvari jer posjed nije prešao samim tim što je od strane darovatelja dobiveno i ovlaštenje da se stvar uzme u posjed." Navedena stabilna sudska praksa potvrđena je i vrlo recentnom odlukom od prije otprilike mjesec dana. Naime, Županijski sud u Zadru je u odluci Gž 849/2024-2 od 8. siječnja 2025. potvrdio da predaja ključeva stana nije prava predaja darovane stvari u smislu članka 482. stavka 2. ZOO-a.

Još jedno pitanje koje su sudovi trebali razjasniti jest može li prava predaja stvari biti izvršena samo na temelju očitovanja volje. Naime, članak 15. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima¹² propisuje da samim očitovanjem stjecatelj stječe neposredni posjed samo ako je već u položaju da izvršava svoju vlast glede stvari. Stoga se može zaključiti da je uvjet prave predaje stvari, u smislu članka 482. stavka 2. ZOO-a, ispunjen i ako je određena stvar predana samo očitovanjem volje, pod uvjetom da se stjecatelj već nalazi u položaju izvršavati vlast glede stvari.

Navedeno potvrđuje i Županijski sud u Puli u odluci Gž 54/2023-2 od 13. ožujka 2023.: "Naime, o darovanju bez prave predaje stvari radi se onda kada je predaja darovane stvari odgođena za neko buduće (određeno ili neodređeno) vrijeme, a o čemu se u konkretnom slučaju ne radi, jer iz u postupku utvrđenih činjenica izvjesno proizlazi da je tuženica bila u položaju da izvršava akte faktičke vlasti na predmetnim nekretninama, koje je doista izvršavala i prije kao i u trenutku sklapanja ugovora o darovanju, pa je stoga za predaju u posjed darovanih nekretnina, bilo dovoljno da interno, između nje i njezine prednice pok. M.P. dođe do „prenošenja vlasti“, jasnim i nedvosmislenim očitovanjem volje pok. M.P. kao dotadašnjeg neposrednog posjednika i tuženice kao stjecatelja da prva prenosi na drugu posjed, a to je izvršeno njihovim suglasnim očitovanjem volje prilikom sklapanja predmetnog ugovora o darovanju, čime je tuženica stekla neposredni posjed darovanih nekretnina."

Međutim, sudska praksa se pred najvećim previranjem našla u vezi s pitanjem postoji li prava predaja stvari u situaciji kada je darovatelj ostao živjeti u darovanoj nekretnini, odnosno kada je zadržao suposjed predmetne nekretnine ili je pak u njegovu korist osnovano pravo služnosti plodouživanja, uporabe ili stanovanja.

Viši sudovi su sve do nedavno bili načelno unisoni u stavu da zasnivanje prava plodouživanja, uporabe ili stanovanja darovane nekretnine u korist darovatelja odnosno ostanak darovatelja u suposjedu darovane nekretnine isključuje ispunjenje zakonske pretpostavke "prave predaje stvari". Primjerice, Županijski sud u Puli u je odlukama Gž 384/2017-2 od 11. veljače 2019. i Gž 1354/2023-2 od 11. prosinca 2023. naveo da kada darovatelj ugovorom o darovanju za sebe zadrži pravo plodouživanja, uporabe i stanovanja darovane nekretnine, i nakon sklapanja tog ugovora nastavi u njoj živjeti, tada se radi o ugovoru o darovanju bez prave predaje za čiju valjanost je potreban kvalificirani oblik.

Predmetnim pitanjem bavio se i VSRH te je u odlukama Rev 412/2017-2 od 4. ožujka 2020. i Rev 215/2021 od 12. travnja 2022. zauzeo pravno shvaćanje da u situaciji kada je darovatelj nastavio stanovati u darovanoj nekretnini na način da je ugovoreno pravo doživotnog stanovanja odnosno kada je ostao u suposjedu darovane nekretnine ugovor nije ispunjen uvjet prave predaje stvari jer ugovor nije realiziran odnosno nije manifestirana promjena posjedovnog stanja.¹³

Potaknuti pravnim stajalištem VSRH-a županijski sudovi su sve do nedavno bili jedinstveni u navedenom pravnom shvaćanju. Tako Županijski sud u Osijeku u odluci Gž 1957/2022-3 od 28. ožujka 2024. navodi da u situaciji kada je darovatelj za sebe zadržao pravo doživotnog plodouživanja, smatra se da je zadržao neposredan posjed darovane stvari, a Županijski sud u Vukovaru u odluci Gž 159/2022-8 od 8. svibnja 2024. dodaje da pravo plodouživanja ovlašćuje na potpunu uporabu i korištenje i stoga nije izvršena faktična (prava ili realna) predaja posjeda u situaciji kada je na darovanoj stvari osnovano odnosno pravo u korist darovatelja.

Iako su i prije postojala određena, sporadična odstupanja¹⁴ od uvriježenog pravnog shvaćanja sudske prakse da zadržavanje suposjeda darovatelja na darovanoj stvari, u vidu nastavka života u predmetnoj nekretnini odnosno u vidu osnivanja prava služnosti u korist darovatelja, isključuje pravu predaju stvari, u zadnjih nekoliko mjeseci primjećuje se sve više odluka koje odstupaju od navedenog pravnog shvaćanja.

Primjerice, Županijski sud u Velikoj Gorici u odluci Gž Zk 45/2024-2 od 23. srpnja 2024. navodi da okolnost što je u korist darovatelja na darovanoj nekretnini osnovano pravo plodouživanja, uporabe i stanovanja sama po sebi ne znači da je riječ o darovanju bez prave predaje stvari. Još konkretniji u potonjem pravnom shvaćanju je Županijski sud u Splitu u odluci Gž 1640/2024-2 od 20. studenog 2024.: "Međutim isto tako ne znači da ako je darovateljica nakon ugovora o darovanju ostala živjeti u predmetnom stanu, a tužiteljica - protutuženica kao i prije sklapanja predmetnog ugovora nastavila povremeno dolaziti u predmetni stan u kojem bi znala i prespavati, da do prave predaje stana tužiteljici – protutuženici nije došlo. (…) Dakle, ako je darovateljica izvršila pravu predaju predmetnog stana tužiteljici – protutuženici, okolnost da je darovateljica ostala živjeti u tom stanu ne može „poništiti“ voljni i faktični čin darovateljice (naravno ako on postoji) prave predaje posjeda i tužiteljičin – protutuženi čin čin stupanja u posjed u trenutku sklapanja ugovora o darovanju."

b. Postupanje zemljišnoknjižnih sudova prilikom tumačenja prave predaje stvari

Iz svega gore izloženog može se zaključiti da je za utvrđivanje činjenice prave predaje stvari u pravilu potrebno prethodno utvrditi niz faktora koji utječu na ispunjenje ove zakonske pretpostavke. Navedeno ne predstavlja problem u parničnom postupku gdje je parnični sud ovlašten radi utvrđivanja predmetne okolnosti izvesti različite dokaze, prvenstveno saslušanje stranaka i svjedoka.

Međutim, problem se javlja prilikom postupanja zemljišnoknjižnih sudova kod odlučivanja o osnovanosti prijedloga za upis kada je osnova za upis ugovor o darovanju koji nije sklopljen u kvalificiranom obliku. Zemljišnoknjižni postupak je strogo formalni postupak¹⁵ pa se postavlja pitanje na koji način će zemljišnoknjižni sud utvrditi je li ostvaren uvjet prave predaje stvari prilikom odlučivanja o osnovanosti prijedloga za upis na temelju ugovora o darovanju. Naime, članak 48. stavak 1. Zakona o zemljišnim knjigama¹⁶ propisuje da će se upisi u zemljišnu knjigu dopustiti samo na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost.

Uvažavajući pravnu prirodu zemljišnoknjižnog postupka može se zaključiti da zemljišnoknjižni sud neće dopustiti upis u redovitom zemljišnoknjižnom postupku na temelju ugovora o darovanju nekretnina koji nije sklopljen u kvalificiranom obliku, osim ako iz samog ugovora proizlazi da je izvršena prava predaja darovane stvari uslijed čega nije potreban kvalificirani oblik.

Primjerice, Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž Zk 259/2023-2 od 31. kolovoza 2023. navodi da je životno očekivano da stranke darovnog ugovora, kako bi spriječile drukčije tumačenje i nametanje većih obveza, u darovni ugovor unesu izričitu odredbu o vremenskom određenju predaje u posjed jer se u nedostatku iste darovni ugovor ima tumačiti kao ugovor bez prave predaje stvari. Isto tako, Županijski sud u Vukovaru u odluci Gž 170/2024 od 16. travnja 2024. ističe da u situaciji kada ugovor o darovanju ne sadrži odredbu da bi tužitelj kao obdarenik stupio u posjed nekretnine, a tužitelj kroz postupak nije dokazao postojanje prave predaje stvari, smatra se da nije ostvarena prava predaja stvari. Identično pravno shvaćanje zauzimaju i Županijski sud u Rijeci u odluci Gž Zk 63/2023-2 od 23. svibnja 2024. i Županijski sud u Splitu u odluci Gž Zk 128/2024-2 od 18. prosinca 2024. u kojima navode da će se u nedostatku ugovorne odredbe o vremenskom određenju predaje u posjed smatrati da je ugovor o darovanju sklopljen bez prave predaje stvari.

Sve navedeno potvrđuje i Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž Zk 306/2020-2 od 28. siječnja 2021. u kojoj navodi: "Iako je točna tvrdnja predlagatelja da zemljišnoknjižni sud nije ovlašten utvrđivati valjanost ugovora o darovanju na način da utvrđuje da li je ili nije izvršena predaja nekretnine, zemljišnoknjižni sud je ovlašten i dužan utvrditi da li isprava na temelju koje se zahtijeva upis u zemljišnu knjigu ima oblik propisan za njezinu valjanost. Imajući u vidu da je odredbom čl. 482. ZOO-a propisan oblik ugovora o darovanju, to je zemljišnoknjižni sud bio dužan utvrditi da li je ugovor o darovanju priložen uz prijedlog za uknjižbu sastavljen u propisanom obliku, a polazište za to utvrđenje je upravo sadržaj samog ugovora o darovanju. Pogrešno je, stoga, tumačenje predlagatelja da nije bilo potrebno u predmetni ugovor unijeti odredbu da je on u trenutku sklapanja ugovora o darovanju već bio u posjedu predmetne nekretnine, jer upravo takva odredba omogućuje ocjenu da li je ugovor o darovanju sastavljen u obliku propisanom čl. 482. ZOO-a."

4. Zaključak

Na kraju, može se zaključiti da ugovor o darovanju bez prave predaje stvari u sudskoj praksi izaziva brojne dvojbe s kojima su sudovi suočeni u svakodnevnom postupanju. Iako se glede nekih pitanja mislilo da su sudovi zauzeli jedinstveno stajalište, praksa je živi organizam koji svakim danom preispituje uvriježena pravna shvaćanja. Definicija zakonskog termina prave predaje stvari ima značajne praktične reperkusije i sudionicima obveznih odnosa od iznimnog su značaja nova strujanja sudske prakse koja smjeraju redefiniranju ovog pojma. Stoga je na sudovima ozbiljan zadatak da, uvažavajući intenciju zakonodavca, usuglase stavove oko definiranja pojma prave predaje stvari i na taj način doprinesu pravnoj sigurnosti.

Borna Mišić, mag. iur., viši sudski savjetnik Općinskog suda u Vinkovcima