U posljednje vrijeme svjedoci smo velikog porasta cijena stambenih kvadrata, što otežava kupnju nekretnine za stanovanje, posebice mladim osobama. S obzirom na to da taj problem sve više dolazi do izražaja, zakonodavac se aktivnije uključio u rješavanje te problematike i to kroz određene zakonske intervencije, odnosno izmjenu postojećeg Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (u nastavku teksta: Zakon).
Zakonom se uređuje organizirana stanogradnja poticana javnim sredstvima (u nastavku teksta: društveno poticana stanogradnja) radi zadovoljavanja stambenih potreba i poboljšanja kvalitete stanovanja što šireg kruga građana, kao i unaprjeđenja graditeljstva. Naime, društveno poticana stanogradnja provodi se izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada, organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova, osigurava povrat tih sredstava, omogućuje prodaja stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnijim uvjetima od tržnih u pogledu kamata i rokova otplate te omogućuje davanje u najam izgrađenih stanova uz mogućnost otkupa stanova.
Zakon je od prvotnog donošenja 2001. godine, mijenjan i dopunjavan nekoliko puta. Potreba za novim zakonskim izmjenama, između ostalog, proizlazi radi provedbe mjera iz Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, a kojima će se omogućiti rješavanje stambenog pitanja po povoljnijim uvjetima za građane Republike Hrvatske. Stoga je u zakonodavnu proceduru po hitnom postupku upućen Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji s Konačnim Prijedlogom Zakona.
Temeljem dosadašnje primjene Zakona, izgrađeno je ukupno 9.126 stanova u 296 objekta u 83 jedinice lokalne samouprave. Ukupna investicijska vrijednost za 9.126 stanova iznosi 648.542.947,03 eura, a za što je Republika Hrvatska putem poticajnih sredstava uložila 167.645.455,77 eura.
Shodno tome, u nastavku teksta, naglasak će se staviti na njegove najznačajnije izmjene.
Porezne olakšice
Kao značajniju izmjenu Zakona istaknuli bismo isplatu potpore u obliku povrata novčanih sredstava u dijelu plaćenog poreza (50% PDV-a ili cijelog iznosa poreza na promet nekretnina) na kupovinu stambene nekretnine građanima Republike Hrvatske koji kupuju ili grade svoju prvu stambenu nekretninu, ovisno o primjerenoj površini stana i lokalnoj prosječnoj cijeni stana.
No da bi građani Republike Hrvatske mogli ostvariti pravo na potpore, moraju ispunjavati i određene zakonske uvjete. Naime, pravo na isplatu potpore za stjecanje prve stambene nekretnine ostvarit će državljanin Republike Hrvatske, koji u trenutku podnošenja zahtjeva kumulativno ispunjava sljedeće uvjete:
Dok će pravo na isplatu potpore za gradnju prve stambene nekretnine za potrebe vlastitoga stanovanja imati državljanin Republike Hrvatske koji u trenutku podnošenja zahtjeva kumulativno ispunjava i sljedeće uvjete:
Pravo na isplatu potpore neće moći ostvariti podnositelj zahtjeva ako on ili članovi njegove uže obitelji imaju ili su imali u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, u tuzemstvu ili inozemstvu, nekretninu namijenjenu stanovanju, odnosno nekretninu koja se smatra odgovarajućom sukladno članku 21. stavku 4. Zakona. Iz te odredbe proizlazi da se pod odgovarajućim stanom podrazumijeva vlasništvo stambenog prostora (stana ili kuće) koji je primjereno opremljen infrastrukturom (voda, kanalizacija, struja i dr.) i udovoljava higijensko-tehničkim uvjetima za zdravo stanovanje, veličine oko 35 m2 korisne površine stana za jednu osobu, odnosno za svaku daljnju osobu još oko 10 m2. Odgovarajućim stanom ne smatra se stan u vlasništvu fizičke osobe koji koristi zaštićeni najmoprimac.
Prijedlogom Zakona propisane su i određene iznimke za ostvarivanje prava na potporu, a koje ovdje nećemo posebno navoditi.
Kako se određuje iznos potpore?
Osnovicu za izračun najvišeg iznosa potpore čini umnožak korisne površine stana, odnosno obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo s obzirom na broj članova obitelji i prosječne cijene metra četvornog stana u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nekretnina stječe ili gradi, a koja se određuje prema podatku kojeg javno objavljuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo.
Ako je prema kupoprodajnom ugovoru ugovorena cijena stana manja od prosječne, tada će se za izračun osnovice koristiti ugovorena cijena.
Za obračun osnovice, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznaju se sljedeće korisne površine stana:
Za obiteljske kuće za obračun osnovice, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznat će se navedene površine, uvećane za 50 %.
Podnošenje zahtjeva
Podnositelj zahtjeva koji ispunjava sve propisane uvjete, zahtjev za ostvarivanje prava na potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine (u nastavku teksta: zahtjev) podnositi će Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama, u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama o tom zahtjevu odlučuje na temelju rješenja. Protiv rješenja, može se izjaviti žalba, a o kojoj će odlučivati Ministarstvo nadležno za graditeljstvo. U slučaju da podnositelj zahtjeva ne bude zadovoljan s odlukom Ministarstva, tada će moći pokrenuti upravni spor pred nadležnim upravnim sudom. Treba istaknuti da će ta rješenja predstavljati ovršne isprave.
Ministarstvo nadležno za graditeljstvo isplaćivati će potporu za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine po izvršnosti rješenja kojim je stranci utvrđeno pravo na isplatu takve potpore.
Potpora za stjecanje ili gradnju prve stambene nekretnine neće biti oporeziva.
Povrat sredstava
Podnositelj zahtjeva bit će obvezan u cijelosti Ministarstvu nadležnom za graditeljstvo vratiti isplaćenu potporu u sljedećim slučajevima: ako u roku od pet godina od dana isplate potpore otuđi ili iznajmi nekretninu ili ako u istom roku odjavi prebivalište ili ne boravi u nekretnini za koju je potpora ostvarena.
Prodajna cijena stanova
Novim zakonskim izmjenama povećava se najveća prodajna cijena stana propisana Zakonom te se usklađuje s prosječnom prodajnom cijenom stana koju su postigla trgovačka društva i druge pravne osobe u 2024. godini. Naime, povećava se najveća prodajna cijena stana iz Programa društveno poticane stanogradnje s dosadašnjih 1.792,50 eura/m2 (s PDV-om), na 2. Prema tome, ukupna vrijednost građevinskog zemljišta, uređenja komunalne infrastrukture i ostalih troškova (troškovi izrade projektno-tehničke dokumentacije, stručnog nadzora nad gradnjom i dr.) i priključaka na infrastrukturu sadržana u prodajnoj cijeni m2 stana neće moći biti viša od 60% etalonske cijene građenja.
Program priuštivog najma
Od značajnijih promjena istaknuli bismo još i provedbu Programa priuštivog najma, a na osnovi koje će se omogućiti najam postojećih stambenih nekretnina po povoljnim cijenama od tržišnih cijena. Naime, najmoprimci koji uđu u Program priuštivog najma mjesečno će Agenciji plaćati priuštivu najamninu koja će se izračunavati za svako kućanstvo pojedinačno, a što će biti detaljno propisano Programom priuštivog najma.
Agencija će za potrebe Programa priuštivog najma stambene nekretnine prvenstveno pribavljati od Republike Hrvatske, jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, od pravnih osoba kojima je osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave te na temelju javnog poziva od fizičkih i pravnih osoba vlasnika stambenih nekretnina u postojećim zgradama, koje nisu korištene u razdoblju od najmanje dvije godine računajući od dana prijave u Program priuštivog najma.
S vlasnicima stanova, odnosno najmodavcima potpisat će se ugovor o upravljanju stambenom nekretninom na rok od najmanje tri godine do najviše deset godina. Vlasniku će se isplaćivati naknada za uslugu davanja stambene nekretnine u Program priuštivog najma, a koja se obračunava uzimajući u obzir rok na koji je sklopljen ugovor o upravljanju i medijalne tržišne najamnine za područje u kojem se nalazi stambena nekretnina.
U konačnici, ostaje za vidjeti kakve će učinke nove zakonske izmjene imati u praksi, odnosno hoće li zbilja mlade osobe lakše dolaziti do prvih stambenih nekretnina. Ne možemo se oteti dojmu da je ovdje ipak riječ samo o „vatrogasnim mjerama“ za rješavanje određenog segmenta stambene politike, jer se stambena politika ne provodi ad hoc, nego sustavnim i kontinuiranim pristupom, kako bi se postigli dugoročniji ciljevi.
Bernard Iljazović
____________________________________
Izvor: Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji s Konačnim Prijedlogom Zakona, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, ožujak 2025. godine.
