Zabilježbe u zemljišnoknjižnom pravu

Pojam i svrha zabilježbe

Iako ne postoji definicija zabilježbe, odredbom čl. 44. je propisano da se zabilježbe upisuju kako bi učinile vidljivim osobne odnose, osobito ograničenja glede upravljanja imovinom (npr. maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskoga prava, otvaranje stečaja i dr.), kao i druge odnose i činjenice određene zakonom, s učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati te kako bi se ostvarili pravni učinci koje zabilježba proizvodi prema odredbama ovoga ili drugih zakona (zabilježba prvenstvenoga reda, otpisa zemljišta, zajedničke hipoteke, otkaza hipotekarnih tražbina, spora, prisilne dražbe, zabrane otuđenja ili opterećenja, obveze zahtijevanja brisanja hipoteke, pridržaja prvenstvenoga reda, zabilježbe određene prema pravilima o ovrsi i osiguranju i dr.).

Ukratko, zabilježbom se čine vidljive određene mjerodavne okolnosti i činjenice koji mogu proizvoditi određene pravne učinke. One se mogu ticati određenih osobnih odnosa glede nositelja zemljišnoknjižnog prava ili se mogu ticati same nekretnine. Dakle, u pogledu osobnih odnosa, sam zakon propisuje kao primjer zabilježbu skrbništva, otvaranje stečaja i dr. Ti osobni odnosi utječu na mogućnost raspolaganja i upravljanja imovinom, odnosno izvjesno ograničenje (primjerice, maloljetna osoba ne može raspolagati imovinom bez odobrenja zakonskog zastupnika ili nadležnog zavoda za socijalni rad).

S druge strane, pravne činjenice koje se bilježe, a tiču se same nekretnine nisu vezane za samog vlasnika, ali služe kao upozorenje za sve treće osobe da postoje određene okolnosti, poput zabilježbe spora, zabilježbe ovrhe, zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine itd.

Zajedno s upisanim vlasništvom i eventualnim teretima, zabilježbe daju cjelovitu sliku stanja nekretnine. Dakle, zabilježba ima publikacijsku svrhu, odnosno da se nitko ne može pozivati na to da mu nisu bile poznate niti mogle biti poznate određene činjenice, odnosi ili pravni učinci, jer jednom kada postoji zabilježba treći imaju saznanja o određenim okolnostima koje se tiču vlasnika ili same nekretnine.

Zabilježbu određuje zemljišnoknjižni sud na prijedlog stranke, suda ili drugog nadležnog tijela. Pretpostavke koje vrijede za upis bilo uknjižbe ili predbilježbe moraju svakako biti ispunjene i za upis zabilježbe (podobna isprava, ovlašteni predlagatelj, forma, ispravna identifikacija nekretnine i sl.).

Vrste zabilježbi

Zabilježbe, prema pravnom propisu kojim su propisane, ugrubo možemo podijeliti na zabilježbe propisane ZZK-om i zabilježbe propisane ostalim zakonima. Kako definicija iz čl. 44. ZZK-a kazuje, zabilježbe se mogu upisati samo ako su propisane zakonom. Dakle, nikakve proizvoljne zabilježbe, odnosno neki osobni odnos ili pravna činjenica za koju niti jedan zakon ne propisuje mogućnost upisa zabilježbe, se ne može upisati¹.

ZZK dakle propisuje sljedeće zabilježbe: zabilježbu osobnih odnosa, zabilježbu prvenstvenog reda, zabilježbu otkaza hipotekarne tražbine, zabilježbu spora, zabilježbu pokrenutog postupka, zabilježbu tužbe radi pobijanja dužnikovih pravnih radnji, zabilježbu izvanrednog pravnog lijeka, zabilježbu imenovanja ili opoziva upravitelja, zabilježbu odbijanja odnosno odbacivanja ovrhe i zabilježbu dosude.

Zabilježbe propisane drugim zakonima su: zabilježba ugovora o doživotnom uzdržavanju (Zakon o obveznim odnosima), zabilježba ovrhe propisane Ovršnim zakonom, zabilježba statusa kulturnog dobra prema Zakonu o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Obiteljski zakon propisuje sijaset zabilježbi poput zabilježbe odluke o imenovanju skrbnika i stavljanju pod skrbništvo, zabilježbu o lišenju prava na roditeljsku skrb, zabilježba maloljetnosti, i dr². Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama također propisuje niz zabilježbi poput zabilježbe koncesije, zabilježbe ugovora o posebnoj upotrebi, zabilježbe postupka utvrđivanja granice pomorskog dobra i drugih.

Zabilježbe po Zakonu o zemljišnim knjigama

Zabilježbe osobnih odnosa su predviđene odredbom čl. 76. ZZK-a.³ U tom kontekstu je zanimljiva presuda Županijskog suda u Karlovcu, posl.br. Gž Zk-1/2023 od 30. siječnja 2023. koja je naglasila da nije moguće upisati zabilježbu zaključenja braka, jer ona nije propisana niti jednim propisom.

Zabilježba prvenstvenog reda je specifična zabilježba  kojom vlasnik nekretnine publicira da namjerava otuđiti nekretninu ili na njoj zasnovati založno pravo kako bi njome osnovao prvenstveni red za ona prava koja će se upisati na temelju tih poslova. Potpis vlasnika na prijedlogu mora biti ovjeren, a sama zabilježba će se dopustiti samo ako bi po stanju zemljišne knjige bila dopuštena uknjižba ili brisanje onoga prava koje se treba upisati odnosno brisati i ako je na prijedlogu za zabilježbu istinitost potpisa ovjerovljena na propisani način. Rečenom zabilježbom se osniva prvenstveni red za buduće pravo koje važi od trenutka kada je zemljišnoknjižni sud zaprimio prijedlog za upis. Specifičnost je što postoji samo jedan jedini primjerak rješenja kojim se određuje upis zabilježbe prvenstvenog reda i on se pisanim putem otprema vlasniku nekretnine. Na taj način je zakonodavac htio spriječiti bilo kakva dvostruka otuđenja nekretnina, situacija kakvih se hrvatski pravni sustav nagledao i previše. Zabilježba prvenstvenog reda gubi učinak protekom godine dana od provedbe upisa, a datum prestanka je naznačen u samoj odluci o upisu.

Zabilježba otkaza hipotekarne tražbine dopustit će se rješenjem na prijedlog vjerovnika koji je otkaz dao svom dužniku upisanom kao vlasnik opterećene nekretnine, ako je taj otkaz dao u obliku javne isprave. Zabilježba hipotekarne tužbe dopustit će se rješenjem na prijedlog vjerovnika koji je podignuo hipotekarnu tužbu protiv osobe upisane kao vlasnik opterećene nekretnine, ako je dokazano da je sudu podnesena hipotekarna tužba. Te zabilježbe imaju za posljedicu da otkaz ili tužba djeluju i protiv svakog kasnijeg vlasnika založene nekretnine, pa će se ovrha namirenjem iz nekretnine moći neposredno provesti bez obzira na to tko je u međuvremenu postao njezinim vlasnikom.

Zabilježba spora je upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnoga prava vodi pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava. Zabilježba spora ima učinak da pravomoćna odluka donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu spora zaprimljen kod zemljišnoknjižnog suda. Isto vrijedi i kad je zabilježbom spora učinjeno vidljivim da se vodi postupak pred drugim nadležnim tijelom o čijem ishodu ovisi knjižno pravo. Kad je zabilježeni spor dovršen odlukom po kojoj stranki pripada pravo, dosuđeno pravo dobiva ono mjesto u prvenstvenom redu koje mu je bilo osigurano zabilježbom spora.

Sporovi radi kojih je moguće tražiti zabilježbu spora bi bili: spor radi utvrđivanja bračne stečevine, spor radi utvrđenja prava vlasništva (najčešći u praksi), spor oko založnog prava, spor oko služnosti, itd. Uz prijedlog je potrebno podnijeti dokaz da je spor pokrenut, ali ne i da je tužba dostavljena protivnoj strani (odnosno, nije potrebno dostaviti dokaz o litispendenciji). S obzirom na to da zabilježba ima učinak da djeluje i protiv svih naknadno upisanih nositelja knjižnih prava na nekretnini nakon izvršene zabilježbe, smatra se da su svi naknadni upisi uvjetnog karaktera jer ishod spora u konačnici utječe i na njihova prava. Ona se briše po službenoj dužnosti po isteku roka od deset godina od trenutka kada je bila dopuštena.

Zabilježba pokretanja postupka je zabilježba koja je u hrvatski pravni sustav ušla s novelom Zakona o zemljišnim knjigama iz 2013. godine.⁴ To je upis kojim se čini vidljivim da je pred sudom ili upravnim tijelom pokrenut postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u zemljišne knjige, a za koji se ne može upisati zabilježba spora. Dopustit će se na temelju prijedloga stranke uz koji je priložen dokaz da je postupak pokrenut, a može se odrediti i po službenoj dužnosti. Zabilježba pokretanja postupka ima učinak da odluka donesena pred drugim sudom ili tijelom povodom pokrenutog postupka djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu pokretanja postupka stigao u zemljišnoknjižni sud. Klasičan primjer bi mogla biti situacija kada se pokrene ovršni postupak na nekretnini, a kako je potrebno određeno vrijeme da se o samom prijedlogu odluči, ovršenik/vlasnik nekretnine koji ima saznanja da se postupak vodi, može ishoditi promjenu vlasništva i na taj način opstruirati postupak.

Međutim, nisu svi postupci obuhvaćeni mogućnošću da se ishodi zabilježba pokrenutog postupka. Ona se odnosi samo na postupke u kojima bi posljedica moga biti određeni upis u zemljišne knjige. Znači da za pokretanje postupka radi vraćanja i naknade za oduzetu imovinu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine to neće biti moguće ishoditi⁵, kao niti za pokrenutu parnicu radi naknade štete⁶.

Osvrnut ćemo se na odluku Županijskog suda u Varaždinu, posl.br. Gž Zk-229/2021 od 7. travnja 2021. godine iz koje proizlazi da je moguće izvršiti upis zabilježbe pokretanja postupka radi utvrđivanja povrede nužnog dijela. Kako presuda obrazlaže: „10. Predlagateljice (kćerke ostavitelja) spadaju u krug nužnih nasljednica koje imaju pravo na nužni dio u smislu čl. 69. i 70. Zakon o nasljeđivanju (Narodne novine broj 48/03., 163/03., 35/05., 127/13., 33/15., u daljnjem tekstu: ZN). Ostavinski sud je povodom prigovora nužnog nasljednika o povredi prava na nužni dio dužan utvrditi vrijednost ostavinske imovine i vrijednost nužnog dijela ovlaštenika prava na nužni dio jer nužni nasljednik ima pravo na ime svoga nužnog dijela dobiti onoliku vrijednost koliko na njega otpada kad se obračunska vrijednost ostavine podijeli s veličinom njegova nužnoga nasljednog prava (vrijednost nužnog dijela) u smislu čl. 70. st. 5. ZNa. Prema čl. 77. st. 1. ZN-a nužni je dio povrijeđen kad je ukupna vrijednost raspolaganja oporukom i/ili vrijednost darova tolika da zbog nje nužni nasljednik ne bi 35 dobio punu vrijednost svoga nužnoga dijela (članak 70. st. 5.), a prema čl. 78. ZN-a kad je povrijeđen nužni dio, raspolaganja oporukom umanjit će se, a darovi će se vratiti koliko je potrebno da bi se dopunio nužni dio, pri čemu se prvo umanjuju raspolaganja oporukom, pa ako nužni dio time ne bi bio podmiren, vraćaju se darovi. 11. Obzirom na navedenu zakonsku regulativu valja zaključiti da krajnji rezultat postupka utvrđivanja da li je povrijeđeno pravo predlagateljica na nužni dio može dovesti do vraćanja nekretnina koje je pok. ostavitelj darovao protustranci u ostavinu kako to i propisuje čl. 78. ZN-a, a što znači da su predlagateljice podneskom od 14. svibnja 2015. i izjavom na ročištu od 15. svibnja 2015. inicirale postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u vezi nekretnina koje su u zemljišnoj knjizi upisane na protustranku na temelju isprave donesene u tom postupku, a za koji postupak se ne može odrediti zabilježba spora, te da su ispunjene pretpostavke iz čl. 84.a st. 1. ZZKa za dopustivost upisa zabilježbe pokretanja postupka."

Zabilježba tužbe radi pobijanja dužnikovih pravnih radnji se često pogrešno poistovjećuje sa zabilježbom spora. Osoba koja je ovlaštena pobijati pravnu radnju svoga dužnika može, kad pobija tužbom, zahtijevati zabilježbu te tužbe u zemljišnoknjižne uloške u kojima je radi ostvarenja tužbenoga zahtjeva potreban zemljišnoknjižni upis. Ta zabilježba ima učinak da pravomoćna presuda donesena povodom tužbe djeluje i protiv svih kasnijih nositelja knjižnoga prava, pa će se ovrha moći neposredno provesti bez obzira na to tko je u međuvremenu postao nositelj knjižnoga prava. Za tužbu mora biti dokazano da je podnesena sudu, a briše se ako tužba bude pravomoćno odbijena ili odbačena.

Prema sudskoj praksi, ako se traži zabilježba spora, a zemljišnoknjižnom sudu se podnese tužba radi pobijanja dužnikovih pravnih radnji, zemljišnoknjižni sud će odbiti izvršiti zabilježbu spora. Ukoliko bi se uz zabilježbu spora tražila i zabilježba pobijanja dužnikovih pravnih radnji, dopustit će se potonja zabilježba⁷.

Zabilježba izvanrednog pravnog lijeka je zabilježba kojom se osigurava prvenstveni red za uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije uknjižbe, a koja je dopuštena na temelju pravomoćne odluke koja se tim izvanrednim pravnim lijekom pobija. Prijedlog se može podnijeti prije ili nakon podnošenja izvanrednog pravnog lijeka, a u roku za podnošenje prigovora odnosno žalbe protiv zemljišnoknjižnog rješenja koje je doneseno na temelju odluke koja se izvanrednim pravnim lijekom pobija. Ta zabilježba nije zapreka za provođenje daljnjih zemljišnoknjižnih upisa. Međutim, ako je postupak zbog kojeg je provedena zabilježba dovršen odlukom na temelju koje bi bio promijenjen upis, sud će dopustiti upis uspostavom zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe pravomoćne odluke u opsegu u kojem je odluka izmijenjena.

Zabilježba imenovanja zajedničkoga upravitelja dopustit će se na zahtjev bilo kojega suvlasnika odnosno zajedničkoga vlasnika na temelju isprave iz koje proizlazi suglasna volja svih suvlasnika odnosno zajedničkih vlasnika. Zabilježba upravitelja dopustit će se na zahtjev vjerovnika u čiju je korist osnovana hipoteka na plodovima, a na temelju isprave kojom su se dužnik i vjerovnik sporazumjeli da se, umjesto vjerovniku, upravljanje radi namirenja tražbine iz plodova, prepušta određenoj osobi kao upravitelju.

Zabilježba odbijanja odnosno odbacivanja ovrhe ima učinak da će, ako povodom žalbe ovršni prijedlog bude usvojen, ta tražbina prilikom namirivanja imati ono mjesto u prvenstvenom redu koje joj je zabilježbom osigurano.

Konačno, zabilježbom dosude se upisuje da je sud u ovršnom postupku dosudio nekretninu kupcu koji je u postupku javne dražbe ponudio najpovoljniju ponudu ili koji ju je kupio neposrednom pogodbom. Ovršni sud naređuje zemljišnoknjižnom sudu da je zabilježi po službenoj dužnosti. Kada se položi kupovnina odnosno kada to potvrdi ovršni sud, na prijedlog se brišu svi upisi koji su bili provedeni protiv dotadašnjeg vlasnika nakon zabilježbe dosude kao i daljnji upisi koji su učinjeni s obzirom na njih. Ono što se ne briše su eventualne zabilježbe spora ako imaju prvenstveni red prije zabilježbe ovrhe.

Umjesto zaključka

Izložen je pregled zabilježbi koje su propisane Zakonom o zemljišnim knjigama. Za mnoge druge zabilježbe koje su propisane drugim zakonima vrijede ista opća pravila pri upisu, neovisno što su lex specialis.

Filip Galić, odvjetnik

Izvori:

1. Zakon o zemljišnim knjigama

2. Gž Zk-1/2023 od 30. siječnja 2023.

3. Izbor odluka ŽS Varaždin 2022 – 2023.