Sabor je 11. listopada 2024. godine na sjednici donio Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora kako bi se zakupnicima poslovnih prostora u vlasništvu države ili lokalnih jedinica omogućilo produljenje ugovora. Naime, do kraja ove godine istječe ukupno 687 takvih ugovora - 386 ugovora o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i 301 u vlasništvu lokalnih jedinica. Izmjenama Zakona zakupniku koji uredno izvršava svoje obveze omogućuje se produženje ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina. Visinu mjesečne zakupnine odredit će jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora je objavljen u „Narodnim novinama“ broj 123/24.
Hrvatska trenutno raspolaže s 5067 poslovnih prostora, za oko 3700 potpisan je ugovor o zakupu, a oko 1300 nije u zakupu i s njima raspolažu Državne nekretnine d.o.o. te su one u postupku uređenja ili propisivanja natječaja za zakup tih prostora. Također se omogućuje i neposredna prodaja garaža u vlasništvu Hrvatske, odnosno lokalnih jedinica i to korisnicima koji garaže koriste na temelju valjanog ugovora ili ugovora koji je istekao.
Bitne izmjene Zakona
Prva važna promjena propisana je u članku 2. Zakona o izmjenama i dopunama zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (u daljnjem tekstu: Zakon o izmjenama), a kojim se mijenja članak 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (u daljnjem tekstu: Zakon). Pa tako čl. 6. st. 1. Zakona propisuje da se poslovni prostor koji je u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu isključivom ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnog natječaja. Uvjeti i postupak javnog natječaja određuju se u skladu s odlukom ministra nadležnog za poslove državne imovine, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća. Uvjeti i postupak javnog natječaja za poslovne prostore koji se nalaze na nekretnini koja predstavlja javno dobro u općoj uporabi u vlasništvu Republike Hrvatske, određuju se u skladu s aktom pravne osobe koja upravlja tom nekretninom. Bitnu izmjenu predstavlja čl. 6. st. 7. Zakona kojim je propisana mogućnost da Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnog prostora koji u potpunosti ispunjava sve obaveze iz ugovora o zakupu i obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina. Iznos mjesečne zakupnine će biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja odnosno u visini iznosa zakupnine određene postojećim ugovorom o zakupu odnosno u ugovoru koji ističe ili je istekao, ako je tako određeni iznos zakupnine veći od iznosa zakupnine određene prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja. Ugovor o zakupu može se ponuditi na sklapanje zakupniku u istim rokovima, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način.
Zatim, iza članka 6. Zakona dodaje se članak 6.a koji regulira da pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drugačiji način, društvo Državne nekretnine d.o.o. i jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina neposrednom posjedniku poslovnoga prostora, koji je u trenutku kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnoga prostora taj poslovni prostor koristio za obavljanje dopuštene djelatnost i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s ranijim vlasnikom ili zakupodavcem ili na temelju pravne osnove koje je otpala te ako isti podmiri sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj odnosno prema jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao vlasnicima prostora.
U članku 12. Zakona propisuje se da ako je zakupnik uslijed radova na javnim površinama djelomično bio ograničen u obavljanju poslovne djelatnosti, za vrijeme trajanja tih radova dužan je plaćati zakupninu umanjenu za 30%. Novinu predstavlja i odredba kojom će se zakupniku poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave obustaviti plaćanje zakupnine za razdoblje u kojem zakupnik nije mogao koristiti poslovni prostor za vrijeme obnove zgrade sukladno zakonu kojim se uređuje obnova zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije, a ugovor o zakupu koji je bio važeći na dan primopredaje poslovnoga prostora zbog obnove zgrade može se produžiti nakon dovršetka obnove, ali ne duže od razdoblja koje je na dan primopredaje poslovnoga prostora zbog provedbe obnove preostalo do isteka sklopljenog ugovora, pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru nakon obnove raspolagati na drugačiji način.
U čl. 13. st. 2. Zakona dolazi do promjene rokova u kojem je zakupodavac dužan najkasnije šest mjeseci prije početka radova u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja, pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja kao i o novoj visini zakupnine. Također dodaje se st. 5. koji propisuje mogućnost produljenja trajanja ugovora o zakupu za vrijeme za koje su trajali radovi, ako su radovi iz st.1. trajali dulje od mjesec dana.
Mijenja se čl. 19. Zakona kojim se zabranjuje zakupniku dati u podzakup, to jest po bilo kojoj pravnoj osnovi dati trećoj osobi na korištenje ili sukorištenje poslovni prostor ili dio poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave (primjerice, ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji, ugovorom o trgovačkom zastupanju ili slično) odnosno na bilo koji način omogućiti trećoj osobi korištenje nekretnine koje po svojem sadržaju odgovara podzakupu. Naime, do sada se zabrana davanja u podzakup odnosila isključivo na poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske, dok se sada ta zabrana proširuje i na poslovne prostore u vlasništvu jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave. Iznimno, moguće je dati u podzakup ako se radi o hotelima, kampovima ili drugim objektima za smještaj turista u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave, osim ako posebnim zakonom nije propisano drukčije.
Uređuje se čl. 33. Zakona kojim dolazi do promjene u nadležnosti koje su nastale stupanjem na snagu Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“, broj 155/23.), kojim su poslovi koji se odnose na upravljanje stanovima i poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske povjereni društvu Državne nekretnine d.o.o..
Novinu predstavlja mogućnost kupoprodaje garaža ili garažnih mjesta na kojima je uspostavljeno vlasništvo Republike Hrvatske, odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave. Prema članku 39.a. Zakona, garaža ili garažno mjesto može se prodati neposrednom pogodbom zakupniku ili korisniku koji uredno podmiruje naknadu za korištenje garaže ili garažnog mjesta kao i sve režijske i druge obveze koje terete navedenu garažu ili garažno mjesto (struja, voda, plin, pričuva, komunalna naknada i slično), a nalazi se u neprekinutom mirnom posjedu garaže ili garažnog mjesta duže od pet godina na temelju valjane pravne osnove ili pravne osnove koja je kasnije prestala ili otpala. Kupoprodajna cijena garaže ili garažnog mjesta utvrđuje se na temelju procjene tržišne vrijednosti koju obavlja osoba koja je za to ovlaštena propisima kojima je uređena procjena vrijednosti nekretnina, prema provedenom postupku javne nabave.
Zaključak
Zaključno, novi Zakon o izmjenama i dopunama zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora zakupniku omogućuje produženje ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, a društvo Državne nekretnine d.o.o. i jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave mogu neposrednom posjedniku poslovnoga prostor ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina. Sukladno zakonu kojim se uređuje obnova zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije, zakupniku poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave obustaviti plaćanje zakupnine za razdoblje u kojem zakupnik nije mogao koristiti poslovni prostor za vrijeme obnove zgrade, a ugovor o zakupu koji je bio važeći na dan primopredaje poslovnoga prostora zbog obnove zgrade može se produžiti nakon dovršetka obnove. Novina ovog zakona jest kupoprodaja garaža i garažnih mjesta u vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave neposrednom pogodbom zakupniku ili korisniku koji uredno podmiruje naknadu za korištenje garaže ili garažnog mjesta kao i sve režijske i druge obveze.
Laura Hrešć, mag. iur.
IZVORI
