Zabilježba privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine

1. Uvod

Zabilježba predstavlja posebnu vrstu zemljišnoknjižnog upisa kojim se u zemljišne knjige upisuju mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišne knjige ili kojim se osnivaju određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom.¹ Zabilježbom se ne upisuju knjižna prava niti se zabilježbom mogu stjecati, mijenjati ili prestati knjižna prava, već se zabilježbom, između ostalog, upisuju različite pravne činjenice koje ukazuju na posebni pravni status određene nekretnine ili se osnivaju određeni pravni učinci važni za raspolaganje knjižnim pravima, njihovo ostvarivanje ili zaštitu.²

Zabilježbom privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine provodi se privremena mjera osiguranja novčane ili nenovčane tražbine. Cilj navedene privremene mjere je sprječavanje dužnika da raspolaganjem svojom nekretninom onemogući vjerovnika tj. predlagatelja osiguranja da ostvari svoju tražbinu.³

U vezi sa zabilježbom predmetne privremene mjere u sudskoj praksi se javljaju brojna pitanja. Jedno od takvih pitanja je pitanje pravnih učinaka zabilježbe odnosne privremene mjere. Nadalje, postavlja se pitanje odnosa navedene zabilježbe s drugim vrstama zemljišnoknjižnih upisa. Isto tako, s obzirom na to da predmetnu privremenu mjeru ne određuje zemljišnoknjižni sud, postavlja se pitanje ispravnog postupanja zemljišnoknjižnih sudova u vezi s navedenom privremenom mjerom.

2. Pravni učinci

Na pitanje o pravnim učincima navedene privremene mjere nije moguće dati jednoznačan odgovor, već će odgovor ovisiti o tome osigurava li se navedenom privremenom mjerom novčana ili nenovčana tražbina.

U odnosu na zabilježbu radi osiguranja novčane tražbine, pravne učinke navedene zabilježbe propisuje članak 345. stavak 5. Ovršnog zakona ⁴ koji propisuje da se učinak ove privremene mjere sastoji u tome da predlagatelj osiguranja može na predmetnoj nekretnini predložiti ovrhu radi naplate svoje tražbine kad ona postane ovršna bez obzira na to što je poslije te zabrane treća osoba na temelju dobrovoljne raspoložbe protivnika osiguranja stekla i uknjižila u zemljišnu knjigu neko svoje pravo. Predlagatelj osiguranja može ovrhu na predmetnoj nekretnini predložiti izravno protiv osobe koja je uknjižena kao vlasnik nekretnine na temelju izvršne isprave kojom je utvrđena tražbina predlagatelja osiguranja, radi čijeg osiguranja je provedena zabilježba privremene mjere te na temelju dokaza da je osoba protiv koje se ovrha predlaže stekla vlasništvo nekretnine nakon zabilježbe zabrane.

S druge pak strane, pravne učinke zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine radi osiguranja nenovčane tražbine propisuje članak 347. stavak 4. OZ-a koji određuje da se upisima obavljenim u zemljišnoj knjizi na temelju dobrovoljne raspoložbe protivnika osiguranja nakon upisa zabilježbe navedene zabrane mogu prema predlagatelja osiguranja steći prava na nekretnini samo ako predlagatelj osiguranja bude pravomoćno odbijen sa svojim zahtjevom u postupku određivanja privremene mjere. No ako je predlagatelj osiguranja u potonjem postupku osiguranja ishodio ovršnu ispravu on može na temelju te ovršne isprave i dokaza da je određena osoba stekla svoje pravo na nekretnini na temelju dobrovoljne raspoložbe nakon upisa zabilježbe zabrane izravno protiv te osobe tražiti ovrhu radi ostvarenja prava utvrđenog ovršnom ispravom.

Iako se pravni učinci zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine razlikuju ovisno o tome radi li se o privremenoj mjeri radi osiguranja novčane ili nenovčane tražbine, analizom gore navedenih zakonskih odredbi može se zaključiti da neovisno o tome je li riječ o novčanoj ili nenovčanoj tražbini, protivnik osiguranja nakon provedbe navedene zabilježbe nije onemogućen raspolagati svojom nekretninom. Upravo iz toga može se zaključiti da smisao i cilj ove zabilježbe nije sprječavanje protivnika osiguranja da raspolaže svojom nekretninom, već osiguranje predlagatelja osiguranja da će moći ostvariti svoju tražbinu usprkos eventualnom raspolaganju nekretninom.

Sve navedeno potvrđuje i judikatura. Primjerice, Županijski sud u Varaždinu u odlukama Gž 1391/2005-2 od 8. kolovoza 2005. i Gž Zk 657/2019-2 od 5. ožujka 2020. naglašava kako zabilježba predmetne privremene mjere ne predstavlja zapreku za provođenje daljnjih zemljišnoknjižnih upisa odnosno zemljišnoknjižni sud neće odbiti prijedlog za uknjižbu prava vlasništva podnesen nakon upisa zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine.⁵

U vezi s opisanim učincima zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine, u sudskoj praksi se postavilo pitanje valjanosti pravnog posla kojim protivnik osiguranja otuđuje ili opterećuje predmetnu nekretninu nakon što je na njoj zabilježena navedena privremena mjera. Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž Zk 255/16-2 od 9. siječnja 2017. i Županijski sud u Rijeci u odluci Gž Zk 58/2023-2 od 13. srpnja 2023. navode da je takav pravni posao bez pravnog učinka.

Potonje pravno stajalište u koliziji je s gore opisanim pravnim učincima zabilježbe privremene mjere koja ne sprječava protivnika osiguranja da nakon provedene zabilježbe raspolaže svojom nekretninom. Ovakvo pravno stajalište djelomično je ublažio Vrhovni sud ⁶ u odluci Rev 753/2004-2 od 27. travnja 2005. VSRH u navedenoj odluci ističe da nepoštivanje sudske zabrane otuđenja ili opterećenja nekretnine u vidu raspolaganja navedenom nekretninom nema za posljedicu ništetnost takvog ugovora jer se u konkretnom slučaju radi o situaciji propisanoj člankom 322. stavkom 2. Zakona o obveznim odnosima⁷ koji propisuje da ako je sklapanje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani ugovor je valjan ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povrijedila zakonsku zabranu snosit će odgovarajuće posljedice.

Međutim, prema mišljenju autora, ovakvo pravno shvaćanje također je suprotno gore opisanim pravnim učincima zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine. Naime, kao što je supra navedeno, smisao i cilj privremene mjere i njezine zabilježbe nije zabraniti protivniku osiguranja raspolaganje svojom nekretninom, već dati sigurnost predlagatelju osiguranja da će usprkos takvom raspolaganju moći ostvariti svoju tražbinu. Stoga autor smatra da u slučaju raspolaganja nekretninom od strane protivnika osiguranja nakon zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine nema mjesta primjeni članka 322. stavka 2. ZOO-a koji propisuje zabranu za sklapanje ugovora jednoj strani.

3. Postupanje zemljišnoknjižnog suda

S obzirom na to da privremenu mjeru zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine radi osiguranja novčane ili nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja ne donosi zemljišnoknjižni sud, postavlja se pitanje koje su ovlasti i dužnosti zemljišnoknjižnog suda prilikom upisa navedene privremene mjere u zemljišne knjige. Prije svega, potrebno je istaknuti kako Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž 138/2007-2 od 19. veljače 2007. upozorava da se upis navedene privremene mjere u zemljišne knjige vrši zabilježbom, a ne predbilježbom.

Osim toga, zemljišnoknjižni sud prilikom upisa navedene zabilježbe ne nastupa iz pozicije tijela koje donosi odluku kojom se određuje zabrana otuđenja ili opterećenja nekretnine. Kroz prizmu opisane uloge zemljišnoknjižnog suda potrebno je promatrati i njegove ovlasti u vezi sa zabilježbom predmetne privremene mjere.

Može se zaključiti da zemljišnoknjižni sud, ne samo da nije ovlašten odrediti zabranu otuđenja i opterećenja nekretnine, već nije ni ovlašten ispitivati osnovanost odluke nadležnog suda kojom je određena navedena privremena mjera. Navedeno potvrđuje i Županijski sud u Varaždinu u više svojih odluka (npr. Gž 1343/10-2 od 16. veljače 2011., Gž Zk 78/16-2 od 22. ožujka 2016., Gž Zk 126/2018-4 od 24. travnja 2018., Gž Zk 122/2018-2 od 27. kolovoza 2018., Gž Zk 539/2018-2 od 12. prosinca 2018., Gž Zk 374/2019-2 od 27. kolovoza 2019. itd.).

Zemljišnoknjižni sud će se prilikom provedbe zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja ili opterećenja nekretnine ograničiti na ispitivanje je li upis odredilo nadležno tijelo i je li upis provediv s obzirom na stanje zemljišne knjige, a ostala pitanja nisu u domeni njegovog odlučivanja, već u domeni nadležnog suda koji određuje privremenu mjeru.⁸ To potvrđuje i Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž Zk 401/2022-2 od 25. kolovoza 2022. u kojoj navodi da zemljišnoknjižni sud neće dopustiti zabilježbu privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja nekretnina unatoč tome što je takva zabilježba naložena rješenjem ovlaštenog suda ako protustranka nije upisana u zemljišnu knjigu kao vlasnica tih nekretnina.

Temeljna pretpostavka za upis zabilježbe navedene privremene mjere je da je odnosna privremena mjera određena od strane nadležnog suda, a nije dovoljno da je samo podnesen prijedlog za njezino određivanje (tako i Županijski sud u Varaždinu, Stalna službe u Koprivnici u Gž Zk 514/2022-2 od 29. srpnja 2022.). Međutim, to ne znači da samo podnošenje prijedloga za određivanje navedene privremene mjere nema nikakav učinak na zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine.

Naime, zemljišnoknjižni sud je ovlašten i prije odluke ovršnog suda o prijedlogu za određivanje privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine dopustiti zabilježbu pokretanja postupka radi donošenja navedene privremene mjere (tako i Županijski sud u Varaždinu Gž Zk-886/2021-2 od 29. studenog 2021.), a navedeni postupak se smatra pokrenutim podnošenjem prijedloga za osiguranje (tako Županijski sud u Varaždinu u Gž Zk 422/2022-2 od 10. lipnja 2022.).

U odnosu na brisanje zabilježene zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine, zemljišnoknjižni sud također nije ovlašten brisati navedenu zabilježbu bez odgovarajuće odluke tijela koje ju je i odredilo. Županijski sud u Splitu u odluci Gž Zk-30/2022-2 od 26. ožujka 2024. dodaje: „Naime, sukladno odredbi članka 117. stavak 2. ZZK kad zemljišnoknjižni upis određuje drugi sud ili drugo nadležno tijelo, a ne zemljišnoknjižni sud, zemljišnoknjižni sud će se ograničiti na ispitivanje ili upis je li upis odredio nadležno tijelo te je li upis proveden s obzirom na stanje zemljišne knjige, a glede ostalih pretpostavki odlučio je onaj sud ili drugo tijelo koji upis dopušta. Stoga, pravomoćna presuda iz parničnog postupka ne predstavlja ispravu na temelju koje se može dopustiti brisanje predmetne zabilježbe u zemljišnoknjižnom postupku.“

Također, nakon što je jednom izvršena zabilježba zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine u zemljišne knjige, osoba na koju se odnosi takav upis stječe svojstvo stranke u zemljišnoknjižnom postupku koji se odnosi na predmetnu nekretninu. To potvrđuje i VSRH koji u odluci Rev 819/2018-4 od 14. prosinca 2022. odgovara na pitanje: "Da li osoba koja u zemljišnim knjigama ima upisanu zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja koja djeluje i prema trećima, ima položaj stranke u zemljišnoknjižnom postupku?" Odgovarajući na navedeno revizijsko pitanje VSRH navodi: „Dakle, sukladno odredbi čl. 120. st. 1. ZZK strankom u zemljišnoknjižnom postupku ima se smatrati ne samo predlagatelj i protustranka, nego i svaka ona osoba koja na konkretnoj nekretnini, na koju se upis odnosi, ima prava koja su upisana ili mogu biti predmet zemljišnoknjižnog upisa, ako bi se ta prava prenosila, opterećivala, ograničavala ili ukidala (isto pravno shvaćanje zauzeto je i u odluci revizijskog suda broj Rev-977/09 od 27. travnja 2010).“

4. Odnos zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine i drugih vrsta upisa

U sudskoj praksi se često javljaju dvojbe oko odnosa zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine i drugih vrsta zabilježbi, ali i drugih vrsta zemljišnoknjižnih upisa. Uzrok tomu su slični pravni učinci različitih vrsta zabilježbi i drugih zemljišnoknjižnih upisa.

Kada je riječ o odnosu zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine i uknjižbe prisilnog zasnivanja založnog prava na nekretnini, Županijski sud u Velikoj Gorici u odluci Gž Ovr 388/2024-2 od 28. siječnja 2025. navodi da se uknjižba prisilnim zasnivanjem založnog prava može izvršiti unatoč tome što je na predmetnoj nekretnini zabilježena privremena mjera zabranom otuđenja i opterećenja: "Suprotno žalbenom prigovoru, u odnosu na postupak prisilnog zasnivanja založnog prava nije od značaja što je na predmetnoj nekretnini zabilježena privremena mjera osiguranja zabranom otuđenja i opterećenja. To stoga što prema čl. 345. st. 5. OZ-a navedena zabilježba ima za učinak to da predlagatelj takve privremene mjere može predložiti ovrhu radi naplate svoje tražbine kad ona postane ovršna na nekretnini uknjiženoj u zemljišnoj knjizi ili na pravu uknjiženom na nekretnini, na koje se zabrana odnosi, bez obzira na to što je poslije te zabrane treća osoba na temelju dobrovoljne raspoložbe protivnika osiguranja stekla i uknjižila u zemljišnu knjigu neko svoje pravo. Dakle, navedena zabilježba ni na koji način ne tangira prisilno zasnovano založno pravo na nekretnini na kojoj je upisana takva zabilježba."

Još jedno od pitanja koje se pojavilo u sudskoj praksi je pitanje ovlasti ovršnog suda da odredi brisanje zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine prilikom donošenja rješenja o dosudi predmetne nekretnine. Naime, članak 108. stavak 1. OZ-a propisuje da će sud u rješenju o dosudi nekretnine odrediti da se nakon pravomoćnosti tog rješenja i nakon što kupac položi kupovninu u zemljišnu knjigu upiše u njegovu korist pravo vlasništva na dosuđenoj nekretnini te da se brišu prava i tereti na nekretnini koji prestaju njezinom prodajom. Isto tako, članak 87. stavak 1. OZ-a koji propisuje da stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja na nekretnini ne prestaju prodajom nekretnine, a članak 87. stavak 2 i stavak 3. OZ-a propisuju da prodajom nekretnine ne prestaju ni osobne služnosti koje su u zemljišnoj knjizi upisane prije prava radi čijeg se namirenja provodi ovrha dok ostale osobne služnosti i stvarni tereti prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine.

Županijski sud u Sisku u odluci Gž Ovr 536/2021-2 od 28. siječnja 2022. navodi da zabilježbe (zabilježba spora, zabilježba privremene mjere i zabilježba prigovora i odbijanja ili odbacivanja prijedloga) nisu stvarni tereti ni stvarne služnosti, a brisanje tih zabilježbi može se provesti samo u postupcima iz kojih potječu te zabilježbe. Isto tako, Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž Ovr 2276/2017-2 od 19. rujna 2017. navodi: "Budući da je zabrana otuđenja i opterećenja nekretnine donesena u postupku koji je prethodio zabilježbi dosude i zato što se ne radi o raspolaganjima knjižnim pravima dotadašnjeg vlasnika, nego o mjeri osiguranja, pravilan je zaključak suda prvog stupnja nisu ispunjeni uvjeti da sud prvog stupnja donese odluku o brisanju. Tako je sud prvog stupnja, suprotno žalbenim navodima pravilno primijenio materijalno pravo, kada je prijedlog  kupca odbio. Stoga su žalbeni navodi  žalitelja, kojima se na drugačiji način tumači smisao i svrha zabilježbe zabrane otuđenja u cijelosti neosnovani. No za ukazati je da kupcu, kao nositelju knjižnog prava, a time i osobi koju bi se moglo tretirati kao sudionika u postupku ovrhe ili osiguranja u kojem je i donesena privremena mjera (čl. 2. toč. 7. OZ) jer ima pravni interes (koji proizlazi iz činjenice da kao vlasnik nekretnine ima pravo poduzeti pravne radnje kojima kako bi zaštitio svoje pravo vlasništva od učinaka zabilježbe mjere osiguranja koja djeluje erga omnes, pa tako i prema njemu) preostaje mogućnost da se obrati sudu i ishoduje odluku o brisanje zabilježbe u zemljišnoj knjizi kojom će se odlučiti o opstojnosti donesene privremene mjere tj. njenom ukidanju i obustavi postupka osiguranja s nalaganjem za brisanje zabilježbe u zemljišnoj knjizi. Tek je donošenjem odluke o ukidanju privremene mjere i obustavi postupka (o čemu ovršni sud odlučuje rješenjem) uz nalog zemljišnoknjižnom sudu za brisanje zabilježbe ispunjena pretpostavka za njezino brisanje u zemljišnoj knjizi."

Međutim, sudska praksa nije jedinstvena glede pitanja je li ovršni sud prilikom donošenja rješenja o dosudi nekretnine ovlašten brisati zabilježbe koje su upisane na predmetnoj nekretnini. Tako Županijski sud u Rijeci u odluci Gž Ovr 91/2016-2 od 9. svibnja 2016. naglašava da je u rješenju o dosudi moguće brisati zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine navodeći sljedeće: "Učinak zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine ili stvarnih prava izrečene ovdje ovršeniku je da predlagatelj te mjere može predložiti ovrhu radi naplate svoje tražbine kad ona postane ovršna, na toj nekretnini, bez obzira na to što je poslije te zabrane treća osoba na temelju dobrovoljne raspoložbe protivnika osiguranja stekla i uknjižila u zemljišnim knjigama neko svoje pravo. (čl. 297. st. 5. OZ-a). Tom mjerom štiti se predlagatelj osiguranja od dobrovoljnog otuđenja i opterećenja nekretnine protivnika osiguranja, ovdje ovršenika, trećim osobama, ali ne i od prisilnog namirenja iz vrijednosti te nekretnine. Stoga se učinak te mjere ne bi mogao odnositi na kupca koji je u postupku dosude isplatom kupovnine stekao predmetnu nekretninu. Iako odredbama Ovršnog zakona nije izričito propisano na koji način postupiti sa upisanim zabilježbama zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine u postupku dosude, (čl. 81. i 82. OZ-a odnosi se na brisanje založnog prava te osobnih i stvarnih služnosti, tereta i prava građenja) valja utvrditi da se takva zabilježba briše jer je prijenosom nekretnine na treću osobu po drugoj osnovi, a ne pravnim poslom, prestao njezin pravni učinak."

U sudskoj praksi se također otvorilo pitanje međusobnog odnosa između zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine i zabilježbe ovrhe. Članak 84. stavak 1. OZ-a propisuje da će ovršni sud čim donese rješenje o ovrsi po službenoj dužnosti zatražiti da se u zemljišnoj knjizi upiše zabilježba ovrhe, a članak 84. stavak 3. OZ-a propisuje da nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva niti kojeg drugoga stvarnog prava utemeljen na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kad je ta raspoložba poduzeta. Prema tome, može se zaključiti da pravni učinci navedene dvije zabilježbe nisu istovjetni jer zabilježba ovrhe sprječava prijenos nekretnine na temelju dobrovoljne raspoložbe dok zabilježba privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine nema takav učinak. Navedeno potvrđuje i Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž Zk 530/2016-2 od 13. lipnja 2017. u kojoj navodi da se učinak predmetne privremene mjere ne može izjednačiti s učinkom upisa zabilježbe ovrhe jer to ne predviđa OZ. Također, Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž Ovr 138/2020-2 od 27. travnja 2020. dodaje da zabilježba predmetne privremene mjere nije pravna prepreka za zabilježbu ovrhe na istoj nekretnini jer to nije određeno niti jednom odredbom OZ-a niti posebnim propisom.

Zbog sličnih pravnih učinaka u sudskoj praksi se često problematizira odnos između zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine i zabilježbe spora. Članak 86. stavak 1. ZZK propisuje da je zabilježba spora upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnoga prava vodi pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava, a članak 86. stavak 2. ZZK propisuje da zabilježba spora ima učinak da pravomoćna odluka donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu spora zaprimljen kod zemljišnoknjižnog suda.

Sudska praksa je načelno jedinstvena da se navedene dvije zabilježbe ne isključuju, već da se obje mogu upisati u zemljišne knjige. Tako Županijski sud u Splitu u odluci Gž Zk 269/2019-2 od 29. travnja 2019. ističe da navedene dvije zabilježbe nemaju identičan učinak pa nema zapreke da se uz zabilježbu spora u zemljišnoj knjizi zabilježi i zabrana otuđenja i opterećenja nekretnine. Navedeno potvrđuje i Županijski sud u Rijeci u odluci Gž Ovr 61/2024 od 2. veljače 2024.: "Naime, stranke imaju pravo tražiti zabilježbu spora i određivanje privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja bez obzira što je učinak zabilježbe spora vrlo sličan učinku zabilježbe privremene mjere zabranom otuđenja i opterećenja, međutim, zabilježba spora i određivanje privremene mjere zabranom otuđenje međusobno se ne isključuju (…) Prema tome, suština zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja nekretnina je publiciranje postojanja spora i pokrivanje svih raspolaganja koju je protivnik osiguranja mogao učiniti na štetu (mogućeg) prava predlagatelja osiguranja iz kojeg prava proizlazi nenovčana tražbina. Prema odredbi čl. 81. st. 2. ZZK zabilježba spora ima učinak da pravomoćna presuda u povodu tužbe djeluje protiv onih koji su stekli knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu stigao zemljišnoknjižnom sudu. Dakle, zabilježbom spora se publicira postojanje spora glede određene nekretnine i treća osoba koja se upusti u sklapanje pravnog posla glede iste nekretnine mora biti svjesna da na taj način preuzima rizik da u odnosu na stranku koja je uspjela u parnici nekretninu zapravo i nije stekla." Identično pravno shvaćanje po kojem je moguće predlagati i zabilježbu spora i zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine, unatoč njihovim sličnim pravnim učincima, Županijski sud u Rijeci zauzima i u odlukama Gž 2063/2021-2 od 5. studenog 2021. i Gž 1000/2024-2 od 13. lipnja 2024.

S tim u vezi potrebno je naglasiti kako, unatoč sličnosti, pravni učinci navedene dvije zabilježbe ipak nisu istovjetni. To naglašava i Županijski sud u Varaždinu u odlukama Gž Zk 2/2019-2 od 3. prosinca 2019. i Gž Zk 514/2022-2 od 29. srpnja 2022. u kojima navodi da se na temelju zabilježbe spora, za razliku od zabilježbe privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine, može tražiti upis prava vlasništva odnosno spomenuta privremena mjera ne može promijeniti stvarno pravo na nekretnini, nego samo ovlašćuje predlagatelja osiguranja da traži ovrhu protiv osobe koja je na temelju dobrovoljne raspoložbe stekla stvarno pravo na nekretnini nakon provedene zabilježbe privremene mjere.

5. Zaključak

Naziv privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine može navesti na pogrešne zaključke o pravnim učincima zabilježbe predmetne mjere. Smisao navedene privremene mjere i njezine zabilježbe nije zabraniti protivniku osiguranja da raspolaže svojom nekretninom, već dati sigurnost predlagatelju osiguranja da će u slučaju takvog raspolaganja moći ostvariti svoju tražbinu. Upravo zbog nerazumijevanja navedenog u sudskoj praksi se nerijetko mogu uočiti pogrešna pravna shvaćanja koja su odraz nerazumijevanja smisla i pravnih učinaka predmetne privremene mjere. Također, za razumijevanje značenja zabilježbe ove privremene mjere nije ju dovoljno promatrati izolirano, već u kontekstu s ostalim vrstama zemljišnoknjižnih upisa, napose zabilježbama. Učinci različitih vrsta zabilježbi često su vrlo slični, što može dovesti do nejasnoća u tumačenju i primjeni. Stoga je potrebno svakoj pojedinoj vrsti zabilježbe pristupiti uvažavajući njezinu pravnu prirodu i učinke uz istovremeno uvažavanje pravnih učinaka i dosega drugih vrsta zemljišnoknjižnih upisa.

Borna Mišić, viši sudski savjetnik Općinskog suda u Vinkovcima