Jamčevina kao bitni element dražbe (analiza slučaja Spaladium Arene u Splitu)

1. Uvod

SPALADIUM ARENA je sagrađena za potrebe 21. Svjetskog rukometnog prvenstva za muškarce 2009. g. te predstavlja dio planiranog, ali i neizgrađenog Športsko-poslovnog kompleksa Lora, Split (dalje: Kompleks). Neizgrađeni dio Kompleksa odnosi se na trgovačke i poslovne prostore, etažne garaže s 1500 parkirališnih mjesta i na uređenje okoliša. Problemi s poslovanjem i upravljanjem dvoranom pojavili su se čim je završilo Svjetsko prvenstvo, a kulminirali su pokretanjem najprije postupka predstečajne nagodbe (31. prosinca 2012.), a nakon toga i stečajnog postupka. Rješenjem Trgovačkog suda u Splitu od 7. listopada 2014. g. otvoren je stečaj nad dužnikom SPORTSKI GRAD TPN d.o.o. iz Splita (dalje: SPORTSKI GRAD) koji nije zaključen. U stečajnoj masi nalazi se i pravo građenja na ovoj sportskoj dvorani osnovano na rok od 30 godina (2007.- 2037.). S tim u svezi aktualna su dva pitanja: 1.) Tko ima interes uplatiti jamčevinu koja i u četvrtoj javnoj dražbi iznosi 10% od utvrđene vrijednosti SPALADIUM ARENE? te 2.) što kupac zapravo kupuje kad kupuje SPALADIUM ARENU?

2. Institut prava građenja u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Pravo građenja je institut iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.¹ Prema čl. 280. ovoga Zakona: (1) Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti. (2) Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom. (3) Zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište. Člankom 281. ZV-a određen je sadržaj prava građenja: (1) Tko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništava. (2) Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu od prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno. (3) Pravo građenja ima sadržaj s kojim je osnovano, ako nije kasnije zakonito izmijenjen: tko tvrdi da je izmijenjen, treba to dokazati. Osim toga, pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i druge nekretnine, a može se opteretiti služnostima, stvarnim teretima i založnim pravom. Predmet prava građenja uvijek je cijelo zemljište te se tim pravom ne može opteretiti idealni dio zemljišta. Upis prava građenja u zemljišne knjige na temelju pravnog posla je način stjecanja (modus adquirendi). U zemljišnu knjigu upisuje se dvostruko: a) kao teret na zemljištu koje opterećuje i b) kao posebno zemljišnoknjižno tijelo u za to novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku. Pravo građenja upisano u zemljišnoj knjizi prestaje kad bude izbrisano kao teret na zemljištu opterećenom tim pravom i kao posebno zemljišnoknjižno tijelo. Prestankom prava građenja postaje pripadnošću zemljišta ono što je tim pravom od zemljišta bilo pravno odvojeno. 

3. Stečajni postupak nad vlasnikom Spaladium Arene u Splitu

Vlasnik zemljišta na kojem se planirana izgradnja Kompleksa, ukupne površine 30.798 m² je Republika Hrvatska. Republika Hrvatska je u  2007. g. osnovala pravo građenja u korist Grada Splita na nekretnini označenoj kao čest. zem. 6890/1 ZU 3417 K.O. Split, a u svrhu izgradnje Kompleksa. Pravo građenja osniva se na rok od 30 godina uz naknadu od 2.000,00 kn/ha godišnje i plaća se u jednakim godišnjim obrocima. Istekom prava građenja Grad Split i Republika Hrvatska postaju suvlasnici za po pola dijela Kompleksa (sportske dvorane, garaža, komercijalnih sadržaja te hotelsko-uredskih sadržaja).² Zatim je Grad Split, kao zemljišnoknjižni nositelj prava građenja osnovanog na čest. zem.6890/1 ZU 19253 K.O. Split prenio pravo građenja na novoosnovanu tvrtku SPORTSKI GRAD, na rok od 30 godina uz naknadu od 1 kune godišnje. Ova je tvrtka upisana u vlastovnicu u ZU 19253 K.O. Split (pravo građenja) te u teretovnicu u ZU 3417 K.O. Split. U teretovnice oba ZU-a pravo prvokupa prava građenja po proteku od 30 godina ima Grad Split.

Stečajni postupak nad ovim dužnikom otvoren je zbog postojanja oba stečajna razloga: a) nesposobnosti za plaćanje i b) prezaduženosti (imovina dužnika manja od postojećih obveza).³ Činjenica otvaranja stečaja vidljiva je u ZU-u 3417 K.O. Split i u ZU-u 19253 K.O. Split.  

Stečajnim vjerovnicima I. i II. isplatnog reda priznat je iznos od ukupno 606.064.890,94 kune, dok razlučna prava na čest. zem. 6890/1 ZU 3417 K.O. Split imaju: 1.) UNICREDIT BANK AUSTRIA AG na iznos od 202.894.953, 51 kn, 2.) ERSTEGROUPBANK AG na iznos od 203.175.889,20 kn, te 3.) ZAGREBAČKA BANKA d.d. Zagreb na iznos od 88.846.088,59 kn.

U bilanci stečajnog dužnika ukupna nabavna vrijednost nekretnina iznosi 403.815.512,02 kn, i čine je: a) Sportska dvorana SPALADIUM ARENA u Splitu, Športsko-poslovni kompleks na predjelu Lora, sagrađena na čest. zem. 6890/1 u površini od 15.706 m², upisana u ZU 3417, K.O. Split, s pravom građenja u korist stečajnog dužnika, te b) neizgrađeno zemljište u površini od 15.092 m² na kojem je bila predviđena izgradnja komercijalnih sadržaja što nije realizirano, čest. zem. 6890/1, upisana u ZU 3417 K.O. Split, s pravom građenja u korist stečajnog dužnika.

U tijeku stečajnog postupka, a kako bi se očuvala vrijednost imovine i stvarali prihodi za poslovanje, u SPALADIUM ARENI su održani različiti koncerti te sportske i druge priredbe. Sve poslovne aktivnosti prestale su početkom 2023. g., kada je dvorana zatvorena.

4. Unovčenje predmeta na kojima postoji razlučno pravo (čl. 247. SZ-a)

Unovčenje predmeta na kojima postoji razlučno pravo regulira čl. 247. SZ-a. To je ovršni postupak unutar stečajnog postupka (Ovrha na nekretninama, čl.79.-132.i Ovršnog zakona⁴), uz primjenu Pravilnika o načinu i postupku prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku.⁵

U prethodnom Stečajnom zakonu⁶, unovčenje nekretnina na kojima postoji razlučno pravo zavisilo je od toga tko je prvi pokrenuo postupak prodaje, razlučni vjerovnik putem ovršnog postupka ili stečajni sud putem stečajnog postupka. U važećem SZ-u, razlučnim vjerovnicima je uskraćena mogućnost pokretanja ovršnog postupka i postupka osiguranja nakon otvaranja stečajnog postupka. Razlog? Isključivo radi skraćivanja trajanje stečajnih postupaka u slučajevima izdvojenog unovčenja predmeta nad kojima postoji zasnovano razlučno/založno pravo, nekretnine se prodaju u stečajnom postupku.⁷

Slijedom navedenog, prodaju SPALADIUM ARENE predložila je stečajna upraviteljica, dok je stečajni sudac rješenjem o prodaji odredio prodaju imovine stečajnog dužnika u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu pravila ovršnog postupka o ovrsi na nekretninama. Ukupna utvrđena vrijednost nekretnina i ostale imovine dužnika iznosi: 56.600.000,00 (vrijednost nekretnina stečajnog dužnika) + 3.250.000,00 EUR (vrijednost strojeva i opreme stečajnog dužnika koji se nalaze u SPALADIUM ARENI) ili ukupni iznos od 59.850.000,00 EUR. Na ročištu za utvrđivanje vrijednosti imovine stečajnog dužnika punomoćnici razlučnih vjerovnika, kao i prisutni stečajni vjerovnici nisu imali primjedbi na procjenu imovine stečajnog dužnika. Imovina se prodaje po načelu „viđeno-kupljeno“, pa se ne priznaju naknadni prigovori na pravne ili materijalne nedostatke.

5. Jamčevina kao bitni element dražbe

Iznos jamčevine od 5.985.000,00 EUR koju ponuditelj mora uplatiti na račun Fine na prvoj, drugoj, trećoj i četvrtoj dražbi, svakako je bitan element skupne prodaje nekretnina i ostale imovine ovog stečajnog dužnika.

Jamčevina je pravni institut iz ovršnog prava. U Pravnom leksikonu Leksikografskog zavoda Miroslav Krleža, piše da je jamčevina u ovršnom postupku gotov novac, iznimno bankovna garancija koje u ovršnom postupku ili postupku osiguranja polaže jedna od stranaka kao sigurnost protivnoj stranci da će mu moći nadoknaditi štetu ili troškove koji će joj biti izazvani provedbom nekog postupka ili neke radnje. Republika Hrvatske i općine, gradovi i županije te državna tijela nisu dužna dati jamčevinu kada u postupku sudjeluju kao stranke. Na danoj jamčevini protivna strana stječe zakonsko založno pravo. Kada sud u ovršnom postupku ili postupku osiguranja odluči o pravu protivne strane na naknadu štete ili troškova postupka u vezi s radnjom, zbog poduzimanja koje je jamčevina dana, na njezin će prijedlog istim rješenjem odlučiti i o naplati utvrđene tražbine iz te jamčevine.⁸

U zaključku o prodaji Trgovačkog suda u Splitu od 29. travnja 2024. stoji da kao kupci mogu sudjelovati samo osobe koje uplate jamčevinu u novcu u iznosu od 10% od utvrđene početne vrijednosti nekretnine (5.985.000,00 EUR), koja se plaća u korist posebnog računa Fine najkasnije zadnjeg dana objave za sudjelovanje, a valjanom uplatom će se smatrati uplata izvršena u roku i evidentirana na računu Fine najkasnije u roku od 8 dana od isteka roka za uplatu. Kupcu koji je stavio najpovoljniju ponudu uplaćena se jamčevina uračunava u cijenu, a ponuditeljima kojima ponuda ne bude prihvaćena Fina će vratiti uplaćeni iznos bez kamata u roku od 8 dana od dana kada sud zaprimi izvješće o uplati kupovnine u cijelosti.   

Tko je sve dužan uplatiti jamčevini u prodaji SPALADIUM ARENE koju provodi Fina elektroničkom javnom dražbom? Najkraći odgovor glasi: jamčevinu moraju uplatiti svi koji sudjeluju u elektroničkoj javnoj dražbi. To znači da su jamčevinu dužne platiti: 1.) poslovne banke koje imaju razlučno/založno pravo na ovoj višenamjenskoj sportskoj dvorani⁹, 2.) Republika Hrvatska, općine, gradovi i županije te državna tijela jer je isključena primjena odredbe čl. 15. st. 2. OZ-a¹⁰ te 3.) sve drugi pravne i fizičke osobe u javnoj dražbi.

Jamčevina koju ponuditelj mora platiti temelji se na čl. 11. Pravilniku o načinu i postupku provedbe prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku. Ako kupac koji je stavio najpovoljniju ponudu ne položi kupovninu u cijelosti u roku imovina će se dosuditi kupcima koji su ponudili nižu cijenu, redom prema veličini cijene koju su ponudili. U slučaju ako kupac ili svaki sljedeći ponuditelj ne položi kupovninu u cijelosti u određenom roku ili odustane od svoje ponude smatra se da je odustao od kupnje i gubi pravo na povrat uplaćene jamčevine. Ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu sud će rješenjem proglasiti prodaju nevažećom i odrediti novu prodaju. 

Nadalje, jasno je da se kupcu koji je stavio najpovoljniju ponudu uplaćena jamčevina uračunava u kupoprodajnu cijenu. Što se, međutim, događa ako je iznos uplaćene jamčevine veći od najviše izlicitirane cijene na dražbi? Ovo pitanje ima smisla posebno u situacijama kada se nekretnina prodaje na četvrtoj dražbi s početnom cijenom od 1,00 EUR, a postignuta cijena je niža od iznosa jamčevine. Logično je da se iz uplaćene jamčevine najprije uračuna kupoprodajna cijena nekretnine, a višak nakon namirenja iste vrati uplatitelju jamčevine.

Ponuditeljima čija ponuda nije prihvaćena Agencija (zapravo Fina) će vratiti jamčevinu na temelju naloga suda za prijenos novčanih sredstava (čl. 99. st. 3. OZ-a). Treba znati da jamčevina ostaje na posebnom računu Fine tijekom dražbe te do donošenja rješenja o dosudi i sve dok kupac ne položi sveukupni iznos kupovine. Nakon što kupac u cijelosti položi kupovninu i rješenje o dosudi postane pravomoćno, sud će zaključkom odrediti predaju imovine kupcu, upis prava vlasništva na nekretninama na ime kupca i brisanje razlučnih prava na kupljenoj imovini koja prestaju prodajom.

6. Zaključak

U tijeku je četvrta dražba u kojoj se prodaju nekretnine i ostala imovina stečajnog dužnika SPORTSKI GRAD kao cjelina. Početna cijena za nadmetanje je izuzetno atraktivna jer iznosi 1,00 EUR, a iznos jamčevine je vrlo visok - 5.985.000,00 EUR. Interes za uplatiti jamčevinu i time sudjelovati u sudskoj e-Dražbi ima prvenstveno Grad Split. Kupac kupuje: a) sportsku dvoranu SPALADIUM ARENA, udio prava građenja 1/1, ZU 19253 K.O. SPLIT, na čest. zem. 6890/1 u površini od 15706 m², upisane u Z.U. 3417 K.O. SPLIT, b) pravo građenja na čest. zem. 6890/1 ZU 3417 K.O. SPLIT, dvor, zemljište pod sportskom dvoranom, površine 15092 m², ukupno 30798 m², te c) strojeve i opremu stečajnog dužnika koja se nalazi u sportskoj dvorani SPALADIUM ARENA.  

dr. sc. Ante Vuković, znanstveni suradnik u polju prava